后疫情时期SFO的投资策略和防卫性选择:抄底地产,低资产价格收购

导语:谨慎,这是《家族办公室》杂志记者近期针对疫情期间家族资产调整做调研时常被提到的字眼,受访的8家知名家族企业CIO无一例外地提到了谨慎和相对保守,当然最深的印象,却不止这些,家族资本更愿意看到周期性的机会,适时抓住低资产价格,将资本的逐力发挥到极致。

谨慎中寻求波段投资机会

“香港家族大多经历过100年,对周期的看法比较成熟,过去的生意大多集中在基础设施、地产等方面,现金流相对比较稳定,”一家香港老牌地产家族及著名黄金品牌家族投资平台CIO告诉记者,去年投的生鲜电商,在线教育,疫情一战,反而收益更好,用户量大大增长,也说明了家族的投资观念长期以聚焦医疗、TMT,互联网+为核心是非常正确的。

当然,对于现在的节点,资产价格在剧烈波动,股权债券私募等资产的可投价值就体现出来了,估值低于正常价值,家族还是秉承谨慎的态度,上半年投了去年储备项目池当中的两家企业,他们选择的标准必须是头部企业,而现在恰是合理估值阶段,成交是必然的。

家族也很清楚互联化技术化的项目培育更要长期,比如,养老,服务的互联网化,这些都需要长期资金做支持。

疫情时期,家族的视角会更愿意看一些可收购资产的机会,包括国内已上市地产企业发美元债的短暂投资价值,甚至有些企业在私有化,家族也愿意在估值合理的状态介入,股票和债还是近期家族的投资重点。

更强调筛选优质资产能力

“未来中美博弈将进入长期状态,家族投资还是要以不变应万变,要更加强优秀的资产筛选能力,做正确的投资选择,“这是《家族办公室》杂志在本轮采访中获取的共同声音。

的确,在与一家顶级医疗领域单一家办SFO聊到资产筛选时,她也有相同的看法,相比较去年同期的投资幅度,她承认有缩减,谨慎,也是她反复提到的字眼,原因在于对所有投资项目的门槛加入了更多硬性条件,

“比如,整体在牛市的状态下,资金量很充足的时候,项目不错的话,投起来比较顺利,但现在呢,市场资金都很紧张的状态下,不确定因素更加剧了家族筛选项目的难度,在筛选项目和基金时,就要观察多几个纬度,它是不是最顶级的基金,外部的评价公允性如何,包括项目的跟投家族和机构都有谁,项目的PE是几倍等等,”

据家族透露,这一波操作的确在投资金额的分配上一改往日的打法,从几千万美金的单项目或基金的级别下降到几百万美金,也充分体现了家族投资趋向分散,如此以来风险也相对较小些。

即便如此,家族在上半年也投了三个项目,两个基金,一级市场还是锁定硬科技,最近投了几个芯片,有好的机会就迅速抓住,今年新增的投资基本都是海外资产,境内投了债券基金,一级市场没有新增,从家族整个资产配置方面来说,更注重宏观,从战略层面的投资方法论上其实和欧美很多家族一样,没有太大变化,但在技术层面,还是有调整。

波段性二级市场的价值区间

“要说疫情期间的投资变化与调仓,主要在一级市场和二级市场两边的投资上做了些平衡,将原本投入到一级市场的资金暂缓了,更看中二级市场的波段机会,现在的资产价格偏低,是很好的买入点,“

另一家由二代直接掌管、即将上市的地产新锐单一家办负责人也谈到,近期家族投资的整个走向多数还是代表了老板个人的决定,家族根据自己的需求,加大了海外地产的配置机会以及美股的机会,从财务角度来说,海外机会还是挺多的,相比去年同期,在投资层面来说,美股阶段性机会已经显现,也跟多家机构合作,建立和储备了大量股票池,设定买入价格,一旦达到了预期就会策略性地进入,他也承认,的确是过往的几年从并没出现过的投资集中度。

在这次采访中,以传统类家族的家办居多,其中的两家新经济产业背景的家族投资也剖具代表性,“主要以境外资产为主,股票和债券,3月份亏了一些,现在恢复中,有直投和投好的基金,相对比较分散,边弄边研究,依然以科技股为主;债券也占了相当大的比例,种类比较多,主要全权委托银行在做。

“因为大选年,股价不会跌倒哪里去,除非疫情不可控制,但家族投资不会太激进,先保障自己安全,然后再求收益,目前看到释放了一些机会,但会选择性展开,在股权上更看中教育,“据家族透露,正在完善投资组合,对于疫情期间及后疫情时期的投资机会,家族觉得投资机会和保守谨慎,一半一半。

另一家身居香港的知名互联网大佬的家办告诉《家族办公室》记者,这段时间投资没太大变化,行业还是生物医药、科技、最新加入了农业食品,资产类别股票,债券,私募,地产等都有涉及。

抄底地产 低资产价格收购

“最近看很多伦敦地产项目, 刚低价格收购了4栋商务类公寓,资产价格非常好,从过去的2000多万英镑拦腰砍半降到1000多万英镑,虽然现在出租率有闲置,但我们认为,6个月后租客会回来,收入不用太担心,“一家香港地产类家族投资官很窃喜这波操作,她在解释收购原因时提到了英国现在疫情的原因,租客退租现象比较严重,现金流出现短暂枯竭,加上贷款的压力,被收购方有了售卖的意愿,加上家族刚脱手了一块澳大利亚悉尼的地产投资项目,手上现金流充沛,这也很符合家族投资的特性,家族一旦有充足现金时,也是很强调资金效率的,大概率一年内必须得投出去。

据家族介绍,在她们的投资组合里地产投资依然占据了90%,留10%的其他投资做些对冲,对疫情之后对判断,她会觉得未来4-5年,环球经济都会发展的很慢,对家族来说是有投资纪律的,比如周期性的、高风险波动的产业投资不论一二级市场都不会投,就像原油,航空股,另她比较同意巴菲特抛航空股的做法,因为疫情的影响,商旅及办公方式会被迫做出很多的调整,航空公司如果没有现金流,原油需求也很低,这是连锁反应。

“赚钱的机会比过去的十几年都会困难,现在股价低的东西比较多,过去决定投资的指标会看利润,而现在最大的改变就是要看现金流,可以没有更多利润但现金流决定了企业的生死线。”

对于家族最拿手的地产投资,她表示会继续看伦敦和澳大利亚的低价格资产,同时兼顾房地产的债,也会贷款给因资金收缩而导致供应不畅的发展商,但对于日本的地产市场,家族觉得会很困难,前几年尝试过,但对于美元和汇率的不可控,所以没到赚钱打了个平手;对于国内的房地产市场,虽然涨了很多,但她觉得上海是个可以继续挖掘投资潜力的城市,目标锁定能做重建房,能改变用途有发展空间的项目和土地。

另一家新加坡上市的地产家族产业主要以经营商业购物中心地产为核心,并发展房地产信托基金REITs,(意为Real Estate Investment Trusts),这几年家族产业在内地的发展一直很稳定,这次疫情期间,商业体普遍恢复的很快,5.1黄金假期销售相比去年还有增长。

家族办公室的投资由二代主控,对家族来说,这届年轻人很有眼光和投资水准,跟几家地产家族类似,非常看好英国商业地产长租市场,主要看中一家英国颇有经验的地产管理商的运营能力,一期私募阶段就进入了,地理位置很好,分布在90多个不同的地域,用以长租给英国政府,即使将来政府不租,它的商业价值也很高,二期的物业也很好。

跟投的意义在于学习相关联的产业是如何在运作的,家族希望跟其他家族有互相交流,确实在英国做房地产基金有更好的发展,当然在香港也会拷贝这种模式,新加坡会看2000万新币左右的有地别墅,投资会有很好的价值,大湾区也是家族产业正在谋划的区域,搭建一个养老概念的地产项目平台,再加上家族也有自己的医疗公司,已经有4个项目装进去了,期待大湾区的联动能有更好的投资价值。

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