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在11月26日,惠裕全球家族智库(FOTT)主办的“FO向前的锤炼与修养—惠裕望族进化路”2019年会上,各个圆桌论坛实践理论相结合,碰撞出了精彩的花火。

在“家族资产配置中的地产价值发现”论坛上,紫辉聚势资本何菁菁(圆桌主持人),平安不动产基金业务部总监许可,金研资本创始合伙人&总裁王仑,鼎信长城集团创始人总裁陈丹,就未来投资地产的结构性机会进行交流讨论。

一:下半场怎么走?

房地产一直是各国富裕家族青睐的投资标的,国内家族更是热衷于地产投资。《2019年中国家族财富与家族办公室调研报告》显示,家族被问及参与日期前12个月的投资回报(在当地)。作为回应,家族报告说房地产市场表现良好–直接投资回报率为14%,房地产投资信托基金(REITs)回报率为9.0%。

但随着国内楼市告别高速增长,以及国家出台更多调控政策,客观上要求家族对房地产这一大类资产配置做出调整。

房地产今年一直说进入下半场,下半场怎么走,大方向是什么样的判断?这是主持人紫辉聚势资本何菁菁向三位专业嘉宾提出的第一个问题。

平安不动产基金业务部总监许可预期,未来中国房地产市场应该是一个稳中有升的趋势,市场总量不变,但是会出现一些分化:开发商的分化、城市的分化、以及整个房地产行业细分程度继续加剧,包括开发商、运营商、服务商,各个产业链条上的板块、集成部分更加细化、专业化。许可表示,头部运动、运营能力如何直接关系到投资人最终投资资金的安全性和收益性,对于家族办公室或者说投资人,可根据行业的分化在投资品类的寻找稀缺或者头部资源。

金研资本创始总裁王仑认为,短期内住宅市场会有一些波动,四个一线城市的三个城市,北上广全是往下走,只有深圳往上走,存在一些风险。但王仑认为,地产市场在冷却过程中产生机会。作为家族办公室对房地产进行长期投资的时候要与投资人、管理人充分沟通,了解投资的产品风险在哪里。

相比前面两位嘉宾都观点,鼎信长城总裁陈丹明显更积极,她表示巨量房地产市场的容量让房地产这个行业不需置疑。在市场严厉调控的背景下,去年房地产商品房销售额15万亿,创下了商品房改革20年来历史最高。作为家族配置必选的大类资产配置,房地产是重要的选择。当下各类的机构,无论是金融机构还是投资机构在房地产投资越来越多。

但陈丹也指出,不是说房地产行业很稳就买房子。市场受周期、地域限制,会带来一些风险。家族找到具有投资能力的团队或者找到合适的管理人对房地产做出相应的配置,这是最重要的。

二:选择房地产的那个赛道?

如果市场对于房地产其实还是一个刚性需求,房地资产在大类配置当中处于重要位置的话,眼下延续过去对住宅或者商业地产的高增长的稳健投资的脚步如何持续?到底选择住宅还是商业,还是办公楼,还是更红火的物流地产?这是主持人何菁菁抛出的第二个问题。

平安不动产基金业务部总监许可表示看好北京和上海城市。“投资商业地产,对城市的选择性比较重要。大宗物业单项体量比较大,市场缺乏流动性,资产本身的量比较好,内陆的城市,哪怕是省会城市,项目资产出租情况非常理想,现金回报不长,但是缺乏流动性,未来等待期长一些。”据许可介绍,商业板块尤其是写字楼的标准资产,在国内的一线城市,尤其是北上深,整个大宗交易的活跃度、市场容量在这些年其实得到一个飞速发展。但是中国这几个一线城市来看,尤其是商业地产大宗工业的交易,超过60%的交易量在上海一个城市。

在跟主持人何菁菁的问答中,许可还回答了房地产是投股还是投债问题。许可表示,今年6月份之后,过去信托发债的通道实际上被堵死,住宅开发领域的债券融资,未来更多向股权投资形式转变。头部房企越来越适应通过股权合作的形式继续为它的开发项目融资。投资人或家族办公室的投资机构更多是以股东的形式直接持有项目公司的股权,继续分享比较稳健的开发投资的收益。赚的钱是投资开发,新房、商品房、一手销售,从面粉变成面包的钱,而不是买一个实物资产留几年炒房赚的钱。

王仑也表示,商业地产仍然可以有一些机会,最重要的是资产价格是否合适,要具体一个个资产选择。他向大家透露了两个实践中从一线城市低价获取的商业地产的高招:利用工改的特殊机会和收购一二线城市的核心地段不良资产,低成本高回报。

陈丹依然坚持,国内的主赛道是住宅。她表示,在国内做住宅房地产,周期是流动的,一线二线三线四线是一个很明显的规律。风险是无处不在的,无论是在城市群结构机会还是开发商的分化,还是具体项目上的选择,房地产的投资仍然是结构性投资,要有一个综合考量。

三:家族投资要避掉哪些坑?

最后,何菁菁提到了家族最关心的问题:其实家族不一定是获得多高的收益,更重要的是本金的安全保障和风险管理。在接下来的市场投资里面,我们要避掉哪些坑?

许可表示,越来越多的家族办公室出现持有房地产金融资产替代实物资产的趋势。持有地产的金融资产比实物资产灵活性更高,另从资产配置风险的分散角度讲,通过投资结构性的安排,能够获取一个更高的安全边际,起到保值、增值、避坑的作用。

王仑建议,资产管理行业的核心是透明,如果看不到底层资产建议不要投。根据王仑经验,从风险角度讲和从不良率角度讲,制造业风险不良率最高,然后依次是商业、服务业和矿,房地产基础资产是最低的最夯实的。而从资产管理的角度,最好的资产地产和PE,地产收益来源最高,安全性最稳健;PE相对安全,能够守住本金。王伦表示地产和PE两类资产能够跑得长、跑得远,能够做基础布局。二级市场波动太大,政府引导项目收益太低,VC风险比较大,真正能跑出来的项目不多。

陈丹认为,如果想避坑,不要投边界能力以外的事。做房地产投资,比较忌讳的是觉得自己有一定的财富就直接上,直接跟开发商合作,选对管理人还是很重要的。如果一定讲房地产行业的坑,是道德风险,投后不知道这个钱拿走之后被用在哪里,或者被挪用,这是发生问题的根源。因此,投后要派人到现场进行监管和管控,确保过程中现金流的运作,确保没有发生利润的转移、不合规事项发生,即使开发商再大,照样要管理。

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