美国超级豪宅圈飙价的“羊群心理”，真管用吗？

在过去这一年中，全美10栋最昂贵豪宅交易中，最终成交价格达到了创纪录的1亿美元均价，很明显准备出售豪宅的业主可以感觉安心。但有些人却显得过于过于自信，至少从字面看是如此，很多卖家的挂牌求售价格比最终成交价格高出数百万美元。

好莱坞老牌巨星Tony Cutis建造，之后转让给摇滚二人组Sonny&Cher的标志性豪宅，在过去几年就经历了戏剧性的砍价。该幢地标性豪宅在2017年的最初挂牌求售价格为惊人的1.8亿美元，目前已经降至1.15亿美元，依然未能找到买家，期间累计砍价达到6500万美元。而据洛杉矶时报报道，该幢豪宅在2016年最后一次过户时的成交价格只有9000万美元。

同样的，在纽约地标建筑，临近纽约市政厅的沃尔沃兹大楼（Woolworth）顶层公寓，在最初以1.1亿美元求售未果之后，今年夏季再次挂牌出售，仅标价7900万美元，降幅达到28%。

这种将挂牌价格定于远高于市场价格的行为，还有一个专业术语，称为野心勃勃定价法（aspirationalpricing），也就是卖家希望通过这种挂牌方式，吸引更多的市场关注。这也是一种宣扬品牌的营销策略。

专业地产分析师认为，对于顶级豪宅而言，每一处都是非常独特的，因此也越发难以定价，或许这也是刻意拉抬定价的重要原因之一。即使最初要求被打了很大折扣，最终成交价格依然能创出纪录。

美国连锁房仲业者Douglas Elliman的美西销售总监Stephen Kotler认为，在整体定价策略上，会有很多微妙玄机。相比那些债务承重的开发商，豪宅业主也会更愿意挂出超高价格，慢慢等待买家出现。

他指出，现在超额定价并不是一个令人羞愧的事。有些房子明明最多值2000万美元，依然会以8000万挂牌。

在超级豪宅圈有着一种“羊群心理”，也就是只要有人敢于大幅标高售价，最终往往能获得高于预期的成交价格。

最好的一个例子，皮包设计师Bruce Makowsky在洛杉矶富豪社区Bel Air的豪宅。这幢四层豪宅，最初定价2.5亿美元，在连续砍价之后，今年10月以9400万元成交，降价幅度达到62%。尽管如此，这依然是洛杉矶历史上第三高的住宅售价。

图片来自新华网

这座豪宅占地3.8万平方英尺(约3530平方米)，设有12间卧室、21间浴室、3间厨房、保龄球馆和电影院，以及带有吧台的85英尺(约26米)游泳池和可塞进价值20万美元(约合人民币137万元)糖果的糖果屋。

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此外，屋内还有马可夫斯基收藏的价值30万美元(约合人民币206万元)的汽车，其中包括1930年的敞篷车和21世纪的跑车。同时，这位大亨还有130件艺术品，房屋顶部有直升机起降台。

房产专家们大多同意，在未来几年，依然可以看见更多的顶级豪宅将悬挂着惊人标价上市。原因很简单，只要有买家认为买不到其他相同的房地产，这个价格是可以承受的，就有可能高价出售。

问题只是，卖家愿意坐等多久；有多少买家真正愿意接受同真实价格脱节的梦幻定价。