出国留学风吹涨北美学生公寓，金主们，下手要趁早

海外投资已逐渐进入全球资产配置的2.0时代。租金收入稳定、租售比相对理想、发展前景广阔的北美学生公寓投资异军突起。该投资受经济周期影响较小，具有较好的增值保值性。

近年来，随着全球经济一体化的日益深化，高净值人群跨境投资显著增长。海外房地产投资成为其关注的重点之一。经研究发现，北美大学周边的学生公寓具有较好投资潜力。

美国经济已经历了数年的复苏阶段，房地产市场也稳步回暖。近几年来，美国房产一直受到全球投资者的青睐。2015年，全球约40%的地产投资进入了美国，投资总金额增至873亿美元。然而，虽各地房价上涨不一，整个房地产市场无论在地域还是资产层面，依旧存在相当好的结构性投资机会。

值得关注的是，美国当地学生公寓投资可以算得上是最近一年来，美国房产投资细分市场领域的一批黑马，逐渐成为新的投资热潮。据Colliers International调查发现，2015年上半年高级学生公寓交易记录共有77个，交易额接近14亿美元，比2014年增长了近1.8倍。而学生公寓市场交易平均销售价格有所增长，需求量也在不断上升。

• 租金收入稳定，抗周期性较强

学生公寓为何在近期备受关注？首先，学生公寓的租金收入较普通住宅更加稳定，且租售比相对理想，租金每年扣除持有成本和房产税，平均收益约在8%-10%。美国高等教育产业化的进程使得大学连年扩招，特别是来自国内的莘莘学子充斥几乎每所美国大学。更多的住宿需求推动了学生公寓市场蓬勃发展，学生公寓供不应求。而学生入学的强周期性及刚需，使得这个市场易于预测和管理。一般地段较好学生公寓的入住率都可高达90%以上，保证现金流收益稳定且高效。

图: 中国赴美留学生总数高达35万人（2016年上半年统计）

来源：美国联邦移民与海关执法局(ICE)和国土安全调查局(HSI) 学生与交流访问学者报告

其次，学生公寓的另一优势是受经济周期影响小，且具有较好的增值保值性。美国大学学生稳固增长。而在经济环境不良时期，人们却更愿意将时间投入教育和再教育中，因此学生公寓需求不会有较大下滑。而其地理位置多位于学校附近治安较好且交通便利的地区，更有部分位于商业发达的市中心。就整体房价来看，学生公寓要略高于普通公寓。而从租金增长来看，在今年6月份统计的美国学生公寓年有效租金增长率平均约为2.3%左右，较15-16年平均增长率水平2.0%有所提升。更有大学附近的租金增长率高达5%-10%。

美国大学宿舍和周边租房情况的特殊性，也塑造了学生公寓的需求特殊性和可投资性。不同于国内大学，美国大学自身宿舍一般都远无法满足学生需求。外部地区公寓和住宿情况也参差不齐。加之这十年来，国内去美国留学的学生日益增长，异国他乡也希望能够找到在校外类似学生宿舍且还能满足国内留学生增值需求的公寓。

• 学生公寓是近期配置美元资产的良机

美国国际注册商业房地产投资师协会（CCIM）研究表明，校外学生公寓已经成为美国机构投资者，房地产信托投资基金(REITs)，以及私募股权基金（PE）的投资首选。由于收益稳定、风险低、抗周期性强，学生公寓也容易成为大型社保资金和保险基金的投资目标。

对于个人投资者而言，学生公寓类投资，相对于其他美元债券产品的收益率更高，优质学生公寓项目甚至可以获得高于美国居民类REITs的收益。而较股票证券类投资而言，其收益相对略低，但是投资风险却大幅降低。这类投资特别适合已配置了低收益债权、保险，又希望配置部分风险适中、收益稳定的增长性产品的投资者。

除了有较为理想稳定的现金流收入外，学生公寓还有较为便利多样的退出方式。除了出售、回购、参与并购重组等，也符合美国房地产信托基金（REITs）的要求，可以以资产证券化的方式退出，届时也可以获得不小的退出收益。

当然，市场上房地产投资类产品繁多，学生公寓市场其实也不例外。好的参与时机和项目运营能力是投资学生公寓的关键。投资人也需要选择兼具专业投资及运营管理能力的团队。不仅能够综合考虑生源状况、地理位置、公寓管理、税收法律等众多因素，筛选数百个学生公寓中在市场上价值被低估、真正有成长空间的项目，也具有较好的运营和价值提升能力，可以有效保证高入住率和低运营成本，同时还会考虑项目是否能够同时满足日益增长国内留学生需求并提供较好的增值服务等其他重要因素。

（仁和智本具有丰富海外投资经验，其全球资管中心推出的第一个投资系列就将焦点聚集在北美大学周边学生公寓上。）