除直投外，地产类投资产品是大趋势

海外配置是全球化时代的一种共识和趋势, 而如何配置则是一种与时俱进的艺术和学问。其中，在美国投资房产是中国高净值人群不得不关注的现实话题。

中国海外军团青睐投资美国房地产投资 

当最近几年中国企业和个人在美国成为第一海外购房军团的时候,让人不由自主地联想起20多年前日本在美国地产业疯狂扩张的历史。先看一下美国房产经纪人协会发布的数据。到2016年3月底,海外军团在美购房总量高达1千零26亿美元,其中中国人(包括中国台湾)投资占有比例高达26.7%。在过去7年前5名的外国买家中,只有中国异军突起,自2013年起独占鳌头,最近两年购买总量更是远远领先于其他国家。

2016年美国的平均房售价格是27万美元,而中国人在美国购房的均价是94万美元,真正的百万豪宅。2016年外国人在美购买的百万或更高价位的所有豪宅中, 中国人购置比例更是高达42%。高平均购房价的部分原因也是因为中国人偏爱华人相对聚集的东西海岸,而这些州的平均房价也高出美国均价很多。

近1/3来美购房的中国人选择了加州,他们喜欢那里气候适宜,生活方便,来回中国更便捷,其次是纽约/新泽西东海岸一带。值得一提的是华盛顿州(西雅图区域)也逐渐成为华人喜爱的投资居住地,那里离加拿大温哥华就2小时的车距。受加拿大房产监管及对外国人税务政策改变的影响,越来越多的华人选择了加拿大边境附近的西雅图,而且那里有着丰富的从业选择。

中国在美购房兴起的背后,是一个中国高净值人群移民潮和学生留美求学潮的兴起。美国EB-5投资移民投资金额$50-100万美元,每年限额约1万人次。从2009-2010年起,批复给中国内地的EB-5签证量开始大幅上升,2014年就已达到九千多人, 占该年总数的85%。在此期间,中国留美学生也指数增长。2008年金融危机前, 一直停留在6—7万人,之后迅猛增长,到2015/2016学年,中国已经连续7年成为美国最大的留学生生源国,达到近33万人,占美国留学生总数的31.5%。

中国房地产开发商借华人海外置业之势,过去4-5年大力开拓海外房产市场。一些代表性的知名中国房产企业，像万科、绿地、复星,碧桂园、富力等，都在美国一线城市积极开发新项目。规避中国房产投资风险和对人民币升值的期望也是促进近几年来华人在美置业大幅增长的重要原因。

美国金融危机,楼市在2011年触底后,房价每年平均有5%~7%的年增长率(2013年是例外,高达13.4%)。如果以人民币计价,2013年以来,平均年涨幅更是高达10%。

特朗普登基后的美国房地产走势

房产不光是普通老百姓最大的资产, 在高净值群体资产配置中也占有非常重要的比例。美国老虎21俱乐部是个非常有代笔性的高净值群体组织。从他们俱乐部成员过去12个季度资产配置的比例可以看出,房产作为一项基本资产配置类别,基本上一直是处于最高比例。

2017年房产大亨特朗普“登基”后,美国房产又会是一个什么样的走势呢?特朗普上台后,相关的政策会更倾向于“本土”保护。包括最近移民局提出对EB5项目最低投资要求提高的建议方案，(门槛从50万美元提升到135万美元,在低就业区域,更是从100万美元提高到180万美元),也就是说移民的门槛要大幅上调。这会在一定程度上降低海外投资者在美国房产投资的需求。

在中国本国监管方面,资本控制也趋向紧缩。短期内,来自中国的海外购房需求预期会有所回落。这对于美国房产市场一定有所影响,特别是高房价的加州阳光地带。但这对美国总体房市影响应该不大,毕竟所有海外购房占有美国总购房的比例在 8%以下。

美国总体住房房价的走势更依赖于特朗普的财政政策是否能有效地刺激就业和经济增长。他所提出的个人和公司税改也会影响到房产开发和购买的供给需求平衡点。新政府提出会放宽金融监管,包括提议废除Dodd-Frank法案，极端严厉的监管大大增加了美国金融机构的隐形交易成本。在新政府下,银行放贷的适量宽松对房地产业的增长应该是有正效应的。当然,川普“登基”时间还短,很多政策能否有效实施,对经济就业的影响,还需更多的时间和数据来解读。

对中国高净值人群的建议

作为海外资产配置重中之重的房产,究竟如何有效地配置呢?

在美国购置住房,应该是初级阶段的形式,实实在在的房子看得见,摸得着,特别是对美国金融体系不是太熟悉的投资人会感到放心踏实。初期,大部分人是为了分散在国内的资产风险,很多也是为下一代获得更好的教育和生活环境, 从而在美置业。但固定房产投资有一个最大的问题,就是单笔投资额大,流动性有限,特别是当地方就业市场出现萎缩,房产市场出现拐点的时候。

在美国,房产税征收比例高,每年都要交房产税, 大约是房子价值的0.5%~5%(每个县镇都不同),同时还有一定的维护费用,这些都是不小的开销。另一方面,美国的房产投资价值非常有区域性,直接置业也很难分散区域风险,即使在同一区域,很难分散在不同房市价格层的波动风险,事实上在一些主要城市郊区的高端房产最近一年一直不景气。

除了个人住房,美国还有发达的商业房产。在商业房产行业,又分有不同的行业类别(零售类商铺大楼, 商业写字楼,宾馆度假村,医院诊所、疗养院等)。所以简单的直接置业很难做到行业的分散和及时根据宏观形势变化进行调整。美国是一个资本市场高度发达的国家,金融体系比较完善,而且有非常完整的法律保障。对于高净值人群和家族,除了直投以外,以后二级市场的资产配置更是大势所趋。

美国有很多间接投资房产(包括住房房产和商业房产)的股票、债券、基金、信托产品。这些产品能更好达到投资房产分散区域和行业风险,流动性明显提升,而且很多产品在税务上对于海外高净值投资人和机构有更多的优惠。

一些有代表性的投资产品包括:

1)专门从事房地产行业和相关房产配套服务的公司(他们发行的债券与股票)；

2)私募股权房地产基金；

3)REITs(房地产投资信托基金,大部分在交易所以股权形式交易)4)对冲基金(结构性信用风险类,包括房地产抵押债券基金) 。

原文刊登于《家族办公室》2017年4月刊