观察 | 2019 年美国房地产市场的 4 大预言

2018年即将过去，这意味着一些购房者开始展望明年的房地产行情。他们中的很多人都有同样的问题：2019年的房地产市场会是什么样子？房价会继续上涨，平稳还是下跌？2019年房地产市场会成为买家还是卖家市场呢？

供应紧张和需求强劲是推动全美国房地产市场的房价持续上涨的两个重要理由，同时上涨的房价也会给买家带来挑战。抵押贷款利率在2018年上半年稳步上升，然后在初夏渐渐稳定下来。截至2018年9月市场仍然在缓慢上涨中，这就是我们现在所处的位置。但将来会是什么样子？虽然没有人能够完全准确地100%地预测未来的房价如何，但我们可以做一些有根据的猜测，这里列举四个猜测。

1. 我们可能会看到新房建设的增加

我们已经看到最近全国范围内的建筑许可证申请数量上升，这可能导致2019年新房建设急需增加。全国房屋建筑商协会在2018年6月的一份报告中表示：“在2018年的前四个月，全国发放的单户住房许可证总数达到279,302，与去年同期2017年4月的257,719的相比增加了8.4％。”但是有一点值得提出，就是在提交建筑许可证和完成项目之间可能存在相当长的滞后时间。因此，2019年的美国房地产市场可能会继续受供应短缺的影响，没有足够的待售房屋来满足买家的需求。这将导致下面的预测可能成为事实。

2. 大多数地区的市场仍然倾向于卖家而不是买家

我们知道在2017年和2018年期间，由于库存的短缺，直接影响了全国许多住房市场的蓬勃发展，这种情况在2019年将会持续下去。供需形势不平衡将继续对2019年的房价构成上行压力，供应有限也将是下面第四个预测的原因之一。

当然，所有这些趋势可能因地区而异。美国的一些地区的房地产市场比其他地区的房地产市场更驱“平衡”，这些地区有足够的供应来满足需求。然而，目前大多数城市的库存水平都很低。库存最紧张的地区位于西部——像加利福尼亚州，华盛顿州和俄勒冈州。但全美几乎每个州都受到这种趋势的影响。

3. 30年期贷款的抵押贷款利率将接近5％

事实是：现在的抵押贷款利率比今年年初更高，专家预测利率将在2018年底之前攀升至更高水平。回头看看最近两年利率变化的进程：2017年大部分时间内，30年期固定抵押贷款的平均利率徘徊在4％以下。然后，在2018年初，它开始了持续三个月的稳步攀升，于2018年7月，平均30年期抵押贷款利率达4.52％，这比1月的第一周增加了57个基点（0.57％）。很明显，现在的利率高于年初。问题是，利率增长会怎样影响房地产市场呢？如果抵押贷款利率继续上升得更高，那么2019年的房地产市场将会如何表现？

2018年6月，抵押贷款银行家协会（MBA）更新了其长期预测。他们预测，到2018年第四季度平均30年期抵押贷款利率将上升至4.9％，而2019年也将继续上升到更高。 Freddie Mac的经济学家最近做出了类似的预测。

为应对利率上升，2019年房地产市场会怎样表现？让我们来做个假设，假设最坏的事件真的发生了，即利率继续攀升，那么我们可能会看到未来几个月房屋购买量下降。但是，我们认为提高利率不会对房地产销售产生重大影响。我们认为真正对房地产市场产生重大影响的因素是经济是否强劲，就业率是否逐步提高。因此就目前的经济和就业数据来看，全国大多数住房市场对住房的需求呈稳中有升的趋势。抵押贷款利率的小幅上升可能不会对房地产市场造成严重冲击。

4. 大多数美国城市的房价将继续上涨

鉴于目前的供需形势，大多数美国城市的房价似乎将在整个2019年继续上涨。这将是持续趋势的延续，而非新的发展。

根据Zillow的数据，美国房价平均数在过去一年中上涨了8.1％。2018年7月发布的专家预测：未来12个月价格将上涨6.5％，因此房价上涨将至少延续至2019年夏季。

当然，这也因地区而异。一些城市可能只获得相对较小的收益，而其他城市可能会看到房价的大幅上涨。在未来的一年当中，由于需求强劲且供应短缺，房价可能会出现最大涨幅，特别是太平洋西北地区及其周边一些地区。

作者免责声明：本文试图回答一个问题，美国房地产市场将在2019年有怎样的表现？这些预测相当于有根据的猜测。没有人能够完全准确地预测未来的房地产趋势。本文仅用于教育目的，不构成财务建议。

本文编译自 HBI 的文章Outlook:What Will the U.S. Real Estate Market Do in 2019?作者 Brandon Cornett，编译：Julia。

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