热点 | 不动产纳入家族信托能避税吗？

住建部开会明确“坚决遏制投机炒房”，管理层亦密集吹风加速落实房产税，各路消息令本来神经紧崩的房产市场更加敏感。“房叔”们频频抛售的消息不断，高净值人士更担忧房地产税落地，会成为家族财富传承的不确定因素。一时间，将不动产纳入民事信托以期望规避相关税收，成为家族办公室咨询的热点。但这种思路到底是否可行？

郭升玺

人民大学汉青研究院特聘教授

近日房产税即将出台的消息不断流传，习惯性持有大量房产的高净值人士，自然开始四处咨询是否可以将他们的不动产转到“家族信托”内，主要诉求是希望能避开可能产生的税负。

将不动产转入“家族信托”内以避税的想法，可能是基于“家族信托避债避税”的广告词造成的误解。

由于信托持有房产相关法律税务结构，会随着管辖法区、持有人身份等变数不同而有根本上的差异，当惠裕范晓曼总提出这个议题后，笔者咨询了（确切地说是打扰）包含李魏律师、税务师Elton Wang及爱建信托陈俊彦等好友专家，分别就不同角度讨论这个变数颇多的大问号。欢迎订阅《家族办公室》杂志

因此与其说本文是一篇分析，事实上更像是对于法律税务创新分析的一篇讨论内容整理及个人判断而已，冀望同业先进能多予斧正。

房地产纳入民事信托的法律思考

首先国内客户会问的第一个问题是：“我的房地产可以登记到我的家族信托里面吗？”根据《信托法》第10条规定，“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力”。这可视为对于信托财产登记提出的具体要求。

信托登记基本上就是明示“某项财产为信托财产而非受托人固有财产”以对抗第三者的方法。将个人持有的房地产纳入信托内作为信托资产，也应该有个登记的过程。

从操作层面来看：信托登记第一步是信托资产的来源确认，因此对有权属登记的信托财产（如买的股票、基金），在权属登记机构办理完权属登记手续之后，受托人持新的信托财产所有权证明，到信托登记机构办理信托登记。对于无权属登记的信托财产，受托人可在实质占有财产后持相关证明文件直接到信托登记机构办理信托登记手续。

一旦信托登记完成后，意味着信托生效，信托财产被登记到了具体的信托项下，实现了信托财产与受托人的固有财产相互隔离，保障了信托财产的独立性。信托关系亦得到外部承认，受益人开始享有受益权。

房地产登记由信托持有，事实上在国内房地产类的商事信托架构下已间接实现。操作上是信托公司给客户开设信托专户，然后认购客户将资金打入信托专户，而产权登记上面则是由信托公司持有。

这在资产的持有上，与民事信托有着明显不同之处：商事信托上的“信托计划资产“与“信托公司资产”，尚无法清楚作出区别与隔离。

民事信托本身不是一个法人主体，如将房地产变为民事信托结构的信托资产下，许多如房管局等房地产登记单位的实际操作，依然以传统办理房屋买卖过户、抵押登记等业务为主，对于民事信托登记的流程，似乎仍需要具体的标准操作。

但我们可以从商事信托的逻辑衍生出民事信托的设计：譬如以民事信托作为公司股东，再以公司作为持有房地产的主体。这样则可以在符合现有规定基础上，将房地产纳入民事信托内。不过现在逐渐对公司持有一般住宅房地产的收紧趋势，将使得这样的结构也会面临更多的挑战。

其次我们再来看看法律层面：从信托本身来分析，中信登的登记基本上是满足了形式要件之一，但是否绝对满足国内法律要求的“登记”完整流程则是个问号，房产证上登记的也不是“XX信托”持有。

《信托法》第10条是“有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的”应依法办理登记，那么问题是《信托登记管理办法》属于银监会颁布的规定，这是否可直接解读属于“法律、行政法规”的范畴，笔者认为有需要进一步确认。

其次，中信登对于信托相关信息的登记，是否能清楚被认定为属于信托财产的登记？如中信登的登记被认定为的确属于信托财产的登记，那么假设某人设立一个民事信托，依照中信登的原则，除了将房地产纳入信托外，也对其他不需要办理法定权属（如珠宝、字画）进行了信托财产登记，如果部分资产登记产生瑕疵，对整体信托效力、受托人权利责任等有何影响？抑或会衍生信托资产估值的问题与责任？这些都是需要进一步思考及落实的细节。

房地产纳入信托的税务角度

由于国内房地产的税制对于“交易型过户”与“非交易型过户”并未区分，而是采取同样的税率征收，因此把房地产转入信托内，在税负上“到底划不划得来”也是另外一个需要考虑的角度。

首先我们先来看看涉及房产税负的一个重要观念：房产税和房地产税本身是不同的。房产税原本就存在，是1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种，当时个人住房免纳房产税。

而房地产税（注意加了一个“地”字）则是一个综合性、一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。现行对房地产流转环节征收的税种包括：土地增值税、房产税、契税、增值税、增值税附加（如城市维护建设税、教育费附加）、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。

如果将个人持有的房产转纳入民事信托，那么涉及房地产交易环节如土地使用权的出让、出售和房屋的买卖；土地使用权和房屋的赠予；土地使用权和房屋的交换，及所有在中国境内受让、购置、受赠、交还土地权属等各类行为，仍都要缴纳契税，目前透过信托持有并没有相关的税务优惠政策。且契税采用比例税率，各省、自治区、直辖市有所不同，由当地人民政府来决定。欢迎订阅《家族办公室》杂志

除前述税负外，如房地产纳入民事信托内，而信托受益等相关税制却尚未出台前，在个人所得税上也许会有讨论空间。这是因为国内个人所得税规定，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率为20％。其中，财产租赁所得和财产转让所得中，就包括房地产出租所得和出售所得。当信托资产成为民事信托资产，由于信托的特性，信托内的房地产出租及出售所得是否依然得以计算为个人所得，抑或如何计算税负，这些照理来说都需要出台相关税法规定及政策才能确定。

反之，如前述先成立一个民事信托，信托作为股东持有一家公司，以公司来购买房产时，这时就等于是新购置的房产，就没有前面“自己卖房产给自己的信托”造成的额外税负问题了。

房地产纳入信托的经济角度

经济考量一直是笔者和客户反复沟通的重点。由于房价的飙升，目前一线城市的住房以市价为分母计算，则出租平均投资年回报率大概是1.5%-2%左右，而房产贷款利率约5%左右。也就是说买房子出租好像有点贴老本。这还没有叠加到其他税负成本上。房产投资人之所以持续进场，大多是在赌房价还会继续上涨，期待以价差来填平这个亏损。如果在2018这个房价飙升的现状将房产置入民事信托，其目的单纯是为了“传承”这两个抽象字眼，那么就需要了解：实务上不仅在契税等眼前税负上还没有具体的节税功能，且后续在信托持有房产等税负基础（包含免税额）也是未定数。这是需要审慎判断的第一层经济考量。

其次，纳入信托内的信托资产，受托人应会收取年度管理费，从实际市场操作来看，依照资产总额及性质，年度管理费从0.4%起至1%上下都有。这个额外的信托管理费成本，是否值得对冲其他相关风险，房地产本身流动性不高，那么信托管理费是否依然依照房地产市值计算到信托资产总额来计算管理费？还是可以分类单独计算？估值计算的基础如何？前述的信托管理造成的额外费用应如何体现？这些则是第二层需要的经济考量。

综合前述考量，个人认为在目前房地产市场价格高涨、信托相关税制不明确、且信托持有房地产的登记制度必须厘清的现状下，有意将大量个人持有的房地产转入民事信托的高净值人士，仍需慎重观察再付诸行动为宜。