政策 | 官方指导来了！REITs 试点：首个资本市场租购并举支持政策落地

该政策是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。

昨日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

目前，监管层已经建立了受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。这意味着住房租赁资产证券化首个资本市场支持租购并举的政策落地。

新政核心观点

东方证券研究所，地产&中小市值团队负责人兼房地产行业首席分析师竺劲告诉《家族办公室》记者：“ 该新政的核心观点主要有：1. 金融支持将降低租赁企业融资压力，促进租赁市场健康发展；2. 自持模式将更为受益。3. 简化产品发行流程，龙头公司优势进一步确立。”

我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs，不转让标的物业产权的非REITs，其中租赁住房REITs是REITs一个大的分类。欢迎订阅《家族办公室》杂志

据公开数据统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模为1253亿元。本次新政明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

REITs 国际概况与特征

东方证券研究所，房地产行业首席分析师竺劲告诉《家族办公室》记者：“ 国内REITs仍以封闭型和债权型为主，与国际同行的REITs有根本差异。以国内优质物业为底层资产的REITs在香港和新加坡市场表现良好，国内某些轻资产运营能力强，资产收益率稳步提升的企业可以满足国际分散化需求，政策约束放松以后，我国REITs市场规模有望达到4万亿~12万亿之间。”

REITs本质上是一种信托基金，通过发行股票或受益凭证的方式汇集投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将所得综合收益按比例分配给投资者。国外的 REITs在性质上等同于基金，绝大多数为公募基金，国内目前仅为私募基金。欢迎订阅《家族办公室》杂志

竺劲告诉记者，REITs可以封闭式或开放式运营，也可以上市交易流通，类似于我国的封闭式基金和开放式基金。REITs主要特征体现在公开募集、流动性、税收中性、资产组合、主动管理、分红派息与杠杆政策。

建设 REITs 市场潜力巨大

竺劲认为，此次新政的发布将使三类公司显著收益：1. 已发行过住房租赁相关证券化产品的公司，未来将获得持续融资支持，推荐保利地产、招商蛇口、阳光城；2. 拥有优质公寓资产的租赁企业，推荐世联行、三六五网  3. 租赁住房资产证券化产品的财务顾问等相关公司，推荐光大嘉宝。

中国住房租赁市场租金GMV只有美国的三分之一，凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展潜力巨大，前景可期。国内不动产市场的特点为 REITs提供发展空间：

首先，由于国内存量不动产规模巨大，盘活前景可观，该政策的出台有助于盘活住房租赁存量资产。推出建设 REITs，可以落实「三去一降一补」宏观政策，盘活各类存量不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。欢迎订阅《家族办公室》杂志

其次，建设 REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的融资战略，能够推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。另外，REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。竺劲告诉《家族办公室》记者。