投资 | 房产税不降房价反促 FO 竞争？听听各家族办公室律师怎么说

备受社会关注的房地产税，在今年的两会上终于有了最新进展。十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

房地产税立法涉及到对房地产现有税费的清理、归并以及整个税制的调整，在降低交易环节税收的同时，增加持有环节的税收，而根据2020年要完成税收法定原则的任务，房地产税立法将在2020年前完成。房产的继承在家族传承的过程中是颇被人们关注的，现在常被大家采用的做法是通过房产信托去完成有效的继承和其他需求，而如果面临房产税的征收会对家办业产生什么样的影响？带着这些问题，我们第一时间采访了各家家办的首席律师，我们来看看他们怎么说？

房产税征收对房价影响有限

从国际经验来看，房产税几乎都成为了各国重要的财政收入来源，而房产税对房价走势的长期影响实际非常有限，房地产税多采用比例和累进制，税率基本在1%-6%之间，经常会设置一定的免征条件，以把握宽税基和低税率之间的平衡。

北京市金杜律师事务所上海分所合伙人叶永青律师就表示，虽然立法任务是这样表述，但是从目前来看，2020年房产税的推出仍然存在一定不确定性，因为其涉及经济因素非常多，房地产作为一个重要的行业，其对经济的影响决定了政策的实施必然是十分谨慎的。欢迎订阅《家族办公室》杂志

单就房产税本身的影响，我们可以清楚地看到，房地产行业未来会进入整合期。从行业的整体来看，房产税的出台如果对房价不会产生显著影响。那么以长期来看，个人的购房成本逐步从购买成本转向持有成本，而持有成本的变化和公共服务之间有着自然联系。因此，房产商在整体规划、配套和建设上会有更高的要求。同时，由于购房实际成本的缓步上升，从房屋市场购买力长远来看，仍然会受到较大限制，从而竞争会更加激烈，因此对参与企业会有更高的要求。

CFO国际法税研究协会首席顾问，法税风控管理专家许灵筠就表示，中国城市化尚处于初期的阶段，人口仍然将不断进入大城市，对房屋的需求仍旧旺盛。一线城市可能不会因为房地产税的征收而下降。

房产税对家办而言是利好

平安信托家族信托业务部执行总经理康朝峰则表示，大部分的家族客户都希望把现在持有的房地产放入到家族信托去，如果房产税最终施行后的调整方向是在降低交易环节税收的同时，增加持有环节的税收。那时，放入家族信托的成本会更低些，这对于FO行业是利好消息。

叶永青律师表示，我们当然建议尽快进行相应的信托安排；房产税的征收伴随的必然是财产登记制度的信息交换，税收政策管理的全面加强，因此未来税收的角度和房产安全角度，尽早进行安排会更合适。

至于如何规划，主要的考虑和步骤，首先考虑整体资产配置中房产的配置情况；其次考虑个人资产配置的目的，税收和其他；决定未来的资产持有架构，信托还是其他，境内还是境外；同时进行合理的平衡和设置。如果考虑到房产本身投资价值的变化，另一个需要考虑的就是资产配置比例的调整问题。

家族办公室竞争格局加速

叶永青律师特别提示到，装入房地产资产的家族信托，和一般以金融资产为信托财产的家族信托，在委托、受托和管理流程上还是有很多不同之处，对专业的需求也会更强，房产税的推行也会加大家族办公室竞争格局。

例如涉及的税收问题，包括委托过程中房产信托设立中可能产生各种税务负担，受托管理过程中的房产税问题，处置过程中的各种税务负担问题如何处理；当然也包括因为税务影响所带来的必要的税收筹划问题，比如需要考虑信托之下是否还要设多层结构来规避相关税负。其次涉及到房产持有状态的法律风险，包括持有风险，未来的税收负担所带来的法律风险，持有过程对其他相关人的影响（比如租赁合同和对承租人的影响），由于房屋所有权和使用权分离带来的潜在法律风险等。

许灵筠则说到，房产信托应属单一信托，我个人认为在日后委托、受托和管理上会更便捷，因为交易便利了，更凸显兑现快的特点。随着信托登记制度的建立和完善，房产家族信托的受益人也许可以将信托受益权在一定程度上进行质押。金融资产信托在委托、受托和管理流程上，法律规定不明朗，其合法性不确定。

例如保单信托要改变受益人才能让信托合同成立，而受益人能否是法人机构？这点法律无明确规定。因此保单信托的合法性会受质疑，所以对房产信托的专业要求非常高。

而康朝峰表示，以不动产作为委托财产的家族信托，在目前国内信托登记制度尚有不足的大环境下还需谨慎，当前操作合法合规的流程周期长，成本也较高，对专业性的要求更是很强。欢迎订阅《家族办公室》杂志

当前CRS交换信息实施，叶永青律师就表示，对解决方案的考虑必须有整体性和前瞻性；第二是方案安排应该有灵活性，对境内外资产和多种工具的综合运用非常重要。

比如，对于CRS，很多人都认为CRS的申报中不包括房产，但是事实上，房产的收益显然很可能会体现在现金账户中；因此，对房产的规划会间接产生CRS的披露效应，这样考虑CRS就不能不把房产纳入整体的考虑范围。另一方面，房产税出现会导致房屋的持有成本变化，这样在整体的规划中，也需要考虑这个部分的影响。

来源：原刊于《家族办公室》杂志第八期，原标题：房产税来了，家族办公室竞争会凸显吗？作者：廖影。