收税60%！新加坡印花税翻番，楼市后续走向如何？

文｜新加坡 富美联合家族办公室

新加坡海外买家印花税翻番提升至60%，楼市后续走向如何？此次政策将产生什么样的影响？

富美联合家族办公室邀请新加坡资深房地产分析师李敏雯女士为大家进行解析：

新加坡房地产介绍

新加坡作为亚太主要的财富中心，吸引了很多中国买家来此购买房产。常见的新加坡私宅产权，按年限可分为：99 年地契（Leasehold）、999 年地契和永久地契 （Freehold）。999 年地契由于期限极长，几乎等同于永久地契。

新加坡的房地产市场是非常公开透明的，所有的外国买家都可以购买。买家如果是外国人，需要额外支出印花税。4月底，新加坡政府将外国人购买住宅房产的额外买方印花税（ABSD）调高30个百分点，至60%，从4月27日起立即生效。从 2011 年到现在为止，印花税一共调整了 5 次。

整体而言，因为新加坡在过去几十年稳定的经济发展，其房产价格一直在稳定增长。与中国大陆情况不同的是，新加坡的房屋拥有比例非常高，达到90%，为全球最高，相比香港的60%和大陆的50%，可以说是“住者有其屋”，因此新加坡人租房较少，而外国人租房比较多。

从楼市的分布结构来说，新加坡的房产类型主要划分为：政府组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人商品房住宅。其中私人住宅又分为有地住宅（Landed Property）和非有地住宅（即公寓）。私人公寓（Apartment / Condominium）又各有不同。公共住宅占比约为76%，其余的24%才是可供外国投资者投资的私人住宅。

另外一类是别墅。新加坡土地非常有限，因此别墅仅约有 7 万多栋，只有新加坡人和少数的永久居民才可以购买。别墅一般来说永久地契居多，近几年来别墅的价格上涨非常多，因为有很多拥有永居身份的外国投资者，也可以申请购买新加坡别墅。

与其他主要亚太房产市场如悉尼、香港、新加坡、日本，甚至世界范围内主要房产市场伦敦、纽约、迪拜等相比，新加坡最大的特点是其针对外国人房产投资的降温措施非常多。在其他主要的国际大都市，房产交易税的比例都低很多。

例如，外国人在温哥华买房的税率为29%，伦敦、墨尔本和悉尼的税率在14%左右。纽约的税率只有4.3%，甚至在疫情期间伦敦还给了外国投资者一些购房的优惠政策，但在新加坡这种情况就相对比较少。

美国买家受益于新加坡和美国之间签署的自由贸易协定（FTAs），该协定给予美国人与新加坡人相同的印花税待遇。来自冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民也从类似的自由贸易协定中受益。

为什么新加坡政府要提高印花税？

在高贷款利率环境和全球经济面对挑战的风险下，稳定房地产价格是新加坡政府的首要任务，“这一轮降温措施是要在减缓购买需求，尤其是投资者和外国人的购买需求。”

新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在一份联合声明中对新政策作出解释：

当地人购买自住房屋的需求一直特别强劲，当地和外国投资者对我们的住宅房地产市场也再次产生兴趣。如果不加控制，价格可能会超过经济基本面。同时，价格相对于收入的比例也有持续上升的风险。

外国买家在新加坡的豪宅市场非常活跃，这导致了豪宅价格飙升，政府也开始担心其溢出效应。如果豪宅变得非常贵，接下来中档的私宅也会跟着水涨船高，大众化房屋自然也会水涨船高，到那个时候组屋的价钱也不会特别便宜。

新加坡政府房产政策历程

新加坡在亚洲金融风暴时楼市经历了非常大的浩劫，楼市严重供应过剩。时任新加坡部长致力于解决供应过剩的问题，大力推动组屋转售市场，稳定房地产供应。但是后来新加坡人口不断涌入，但其房屋供应并没有跟上，导致其房屋价格大幅上涨。

随着新部长上任，其把住房问题看做民生问题，大力推动房地产供应，其政策导致新加坡的私宅空置率较高，房价也普遍下跌，从2013年到2017年，新加坡房价下跌了10%左右，是新加坡整体历史上房市比较低迷的一个时期。

自从 2017 年开始，政府重新调整房地产政策，房地产供应开始逐渐减弱，房价开始大幅回弹，走势非常火热。因此，政府开始陆续出台降温措施，比如对外国买家的印花税。

新加坡政府在房地产政策上的主要特点是温和。由于历史教训，新加坡在房地产调控上进行的降温都比较温和，一步步地根据市场情况进行调控。印花税升高时很多外国买家已经转向投资日本、澳洲、香港等地，外国买家的比例持续下跌，但是在近期国内在新加坡设立家族办公室的趋势下，新加坡的房产投资热度还是在继续。

未来新加坡房地产政策趋势会如何？

不排除政府进一步进行调控的可能性。新加坡政府一直以来对房地产的调控基于较为温和的态度，一方面希望房价不要大幅上涨，一方面也不希望房价大幅下跌。

之后，新上任的国家发展部长接手以来，相比于2013-2017年大力推广私宅时每年约2万户拿到钥匙，目前只有1万户不到。

长期来看，新加坡的房价总体应该还是稳中向上的。因为从整体上其供需是比较不平衡的，即便再次出台降温措施，其降温的效果可能会越来越弱。

从长远的角度看，新加坡在后疫情时代取代香港成为了一个热点财富中心，这可能与新加坡政府在疫情期间体现出的管理能力和政局的稳定程度有关。在俄乌战争后，对地缘政治的风险的考量更加被重视，因此新加坡凭借其独特的优势在未来比较长的时间内都能获得财富的流入。

印花税导致海外买家房产投资的收益大幅缩水。但如果作为新加坡的永久居民，购买房屋就不需要支付的额外的60%印花税，而是5%，同时没有资本利得税，所以长期来看是比较划算的。

降温措施生效后，新加坡的新出楼盘依然卖的非常好，其中还有许多中国买家，这是由于部分中国买家在购买时预计可以拿到永久居民，节省一笔印花税。

通过家族办公室在新加坡完成移民对一些比较富有的家庭家族来说是比较好的方式，家办的负责人转为永久居民也相对比较容易。同时对于并不想移民的高净值人士来说，通过在新加坡设立家族办公室管理资产也是一个很好的选择，新加坡的政府一般来说对外国投资有着非常开放的态度。