首批不动产私募投资基金管理人揭开面纱，产品紧锣密鼓筹备中

文｜证券日报 吴晓璐

历时一个多月，不动产私募投资基金试点取得新进展。4月12日上午，某私募股权投资机构人士告诉《证券日报》记者，“刚刚接到电话，我们已经取得不动产私募投资基金管理人的试点资格。”

历时一个多月，不动产私募投资基金试点取得新进展。4月12日上午，某私募股权投资机构人士告诉《证券日报》记者，“刚刚接到电话，我们已经取得不动产私募投资基金管理人的试点资格。”

今年2月中旬，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，支持房地产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（简称《备案指引》）。根据《备案指引》，符合试点要求的管理人，自3月1日起可以提交申请材料。

记者从多位业内人士处获悉，首批不动产私募投资基金管理人共6家，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信（北京）投资基金管理有限责任公司等头部机构。在申请管理人试点资格的同时，这些机构已开始筹备基金产品。业内人士称，首批试点基金完成备案后将正式公布。

老公司拿“试点资格”近一批管理人均为头部机构

据记者了解，为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，监管部门新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次获得试点资格的管理人，此前在中基协已备案为私募股权投资基金管理人，此次备案成功后将再拿一块“新牌照”，即不动产私募投资基金管理人。

“目前的处理方法是‘老公司新业务’，给公司一个新的业务种类。”另外一家获得试点资格的私募基金管理人相关人士对《证券日报》记者表示。

记者从多位业内人士处了解到，监管部门对管理人要求非常严格。在管理人备案过程中，监管部门进行了多轮问询，基金公司进行材料补充。上述获得试点资格的私募人士表示，“在备案过程中，协会对公司规模、人员配备以及项目经验等审核非常严格，公司不仅需要达到相应的指标，还需要有相应的证明。比如如何证明团队的经验，就需要出具此前每个投资项目的详细业绩证明材料等。”

由于监管部门对不动产私募投资基金管理人设立较高要求，因此获得试点资格的首批管理人均为头部机构。上述私募人士表示，一是监管部门对管理人要求高，头部机构符合标准；二是在试点阶段，监管部门需要从各种不同背景的私募股权投资机构中选择一些头部代表，在试点过程中总结经验，对规则进一步完善。

LP智库创始人国立波对《证券日报》记者表示，“试点期间，监管部门选择头部机构参与，发挥它们的先行先试和引领示范作用，有助于促进不动产私募投资基金高质量发展，防范相关风险。”

“严格控制试点基金管理人的适用范围，是一次有益的尝试突破，也符合行业现状。”康达律师事务所律师李钊林对《证券日报》记者表示，在现有规则下，不满足试点要求的管理人，是可以在满足特定要求下作为LP参与不动产基金投资的。

预计首批基金产品最快1-2个月落地

获得管理人试点资格后，不动产私募投资基金产品备案成为接下来的工作。谈及产品准备情况，上述私募人士透露，“管理人申请和基金产品筹备是同步进行的，目前公司的基金产品正在准备中，还在跟LP和项目方进行沟通。”

从市场反应来看，李钊林表示，试点规则发布之后，市场各方反应非常积极，很多机构都跃跃欲试。不仅是很多项目方需要寻求融资，还有很多资金方（包括未能取得试点的基金管理人）慕名而来。但基金既需要解决项目来源问题，还需要匹配资金来源，预计最快1个月到2个月基金产品有望落地。

市场人士认为，随着试点落地，在差异化的监管政策下，私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性将大幅提升，充分发挥挖掘优质资产、参与风险化解的作用，急需纾困的房地产市场将迎来更多“活水”。

李钊林表示，不动产私募投资基金试点落地，将有助于为不动产市场引入源头活水。另外，3月份，证监会、国家发展改革委分别发文，将REITs试点范围拓宽至消费基础设施领域后，公募REITs资产类别与不动产私募投资基金投资范围的重合度进一步提升。未来，不动产私募投资基金与公募REITs有望在一二级市场形成正向联动。

“未来相关主管部门需要完善配套措施，引入各类机构投资者参与国内不动产私募投资基金。”国立波表示，首先，同单纯配置股权投资基金相比，配置不动产私募投资基金具有相关性低、分散风险等特点，有利于为不同的LP开展多样化的资产配置，提供更多的选择机会，并平滑整个投资组合的风险。其次，从海外LP资产配置角度来看，不动产私募投资基金已经是相对成熟的资产类别。