两会 | 今日重点:房地产税立法呼之欲出,是否动了你的奶酪?!

房地产流动性不强,转让成本较高,所有权转移手续较为复杂,交易困难加之持有和管理需要一定的成本。对房地产税,高净值要做的是优化房地产投资而不是简单减少配置,建议可减仓人才净流出地区的房产。

十三届全国人大一次会议今日上午开幕。关于房地产市场,《政府工作报告》提出,坚持「房住不炒」的定位,明确强调了稳妥推进房地产税立法。

全国人大大会新闻发言人张业遂表示,房地产税立法,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。自此,争论10年之久的房地产税终于有了一个确切的新进展。

备受青睐的房地产投资 

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中国的家庭偏爱房地产投资。根据Campden Wealth公布的《全球家族办公室2017年报告》,在各类投资中,股票、私募股权和房地产是最受家族办公室倚重的投资方式,亚太区家族办公室则尤其偏好房地产和私募。大中华地区在房地产上的投资占比更高,有26%。

有趣的是,这些顶级富豪们在投资房地产时有十分强烈的本土偏好(home bias),本地市场的地产投资占整体房地产投资近一半,尤其偏爱投资中国内地、香港,新加坡一些大中华区的发达房地产市场。长期从事私人财富保护传承法律服务的业内人士表示,在接待的客户中,拥有数十套房地产的家庭不在少数。欢迎订阅《家族办公室》杂志

除了国内的房产,国内的高净值家族也热衷于投资海外的房地产。从事海外房地产的黄先生告诉《家族办公室》记者,作为中国高净值人群最为关注的海外投资项目之一,随着中国高净值人群全球视野不断开阔,国内楼市调控政策不断收紧,房地产税遗产税开征的预期也引发了海外资产配置热潮。

越来越多的中国投资者打算增加离岸资产持有量,永久产权、经济发达程度、城市人文环境等因素也以较高比例影响着中国投资人的置业选择。而主要目的也从获利转变成了对冲风险和抵御通货膨胀。以伦敦的房地产市场为例,英国脱欧后不少亚太企业都在当地购买了房产。而美国则以69% 的关注度位列第一,美国房地产投资,相对于其他地区的房地产投资,更具有保值增值的意义,同时也适合那些已经拥有美国身份的移民人士,在美国安家立业。

在现阶段,在中国被视为家族最重要的资产之一拥有房地产不仅是财富的象征,也是财富保值增值、对抗经济波动和财富贬值的最佳选择之一。尤其是最近10年,增值效果明显,风险相对较低,就算用于出租等也可以获得经营性收入。

房地产税,动了高净值家庭的奶酪?

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然而,以房产作为财富积累的方式优劣兼备。与金融资产相比,房地产虽然具有较强的保值增值性,但流动性不强,转让成本较高,所有权转移手续较为复杂,交易困难加之持有和管理需要一定的成本。当家庭出现大额资金需求时,很难在短时间变现,快速解决资金需求。或当经济出现危机时,不动产出现贬值会让家庭财富迅速缩水。

那么,如果房地产税开征,是否会动了高净值家庭的奶酪呢? 

据分析, 主要受影响的有一下这部分人士:

① 在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施「累进制、惩罚性」的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

② 购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

③  加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人「死扛现金流压力」的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

④ 在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

⑤ 手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

很明显,其中一二四项都指向了高净值家庭。业内专家指出,面对房地产税的开征,建议囤积了大量房产的高净值家庭暂时不应再增持。具体个案要具体分析,高净值要做的是优化房地产投资而不是简单减少配置,建议可减仓人才净流出地区的房产。

对房地产投资做结构性优化

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当然,也有人士表示,征收房地产税主要目的是为了地产财政收入,而不是为了抑制房价。世界上有那么多的国家有房产税,但仍然避免不了房价不时的暴涨,事实上,就算美国英国澳大利亚等海外国家有房地产税,依旧有很多高净值家庭在海外投资置业。房地产供求关系紧张的情况下,1%到3%的房产税对于高净值人士和富裕家族来说,基本是微不足道。欢迎订阅《家族办公室》杂志

到底是不是这样呢?

深圳一位不愿透漏姓名的家族办公室从业人士告诉记者,家族办公室的客户已经过了创富的阶段,他们交予家族办公室打理的资产,更着重保全和传承。

家族办公室在帮客户做资产配置时,主要基于四个维度进行考量:流动性、收益、财富的保值和资产的长期增值。常规的家族办公室的资产配置中,债券占比约12%,其中占比较大的为发达市场的固定收益产品;股票占比25%,其中多为发展中市场股票;另类投资(私募股权、房地产直接投资、对冲基金、艺术品、指数基金、信托等)各类别相加总占比约50%;大宗商品和农业占比则为4%;现金或等价物等流动性资产占比为8%。

房地产直接投资只是作为另类投资的一个部份,对于房地产市场的短期波段并不会对他们的投资组合带来太大的影响。当然,随着政策的变动,也会做一些结构性的调整。而作为家族自住型或者度假型房产,虽然数量可能会比普通家庭多一些,但影响不大。

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