预测 | 狂潮再起，价值回归！2018 年全美房产投资信托将强势来袭

美国知名房地产投资信托经理乐观预期，在2017年底经历整体性抛售行情之后，预计2018年将有价值回归行情。特别是那些零售业REIT，遭遇无差别冷遇之后，依旧管理良好的REIT会给投资者带来惊喜。

原学生公寓REIT业者，Campus Crest Communities公司总裁，首席投资官阿伦.哈夫克瑞（Aaron Halfacre）接受了美国行业杂志全美房地产投资者杂志（NREI）采访时，对2018年的REIT行情充满期待。该REIT在2016年以19亿美元被芝加哥哈里森街房地产投资公司(Harrison Street)全资收购。

目前，哈夫克瑞担任洛杉矶房地产交易平台RealtyMogul的总裁。此前，他还主导了科尔房地产投资和美国房地产资本公司（ARCP）的110亿美元合并交易，两者合并成立了净租金REIT业者VEREIT。欢迎订阅《家族办公室》杂志

下面就是哈夫克瑞根据他个人的专业判断，对2018年全美房地产投资，特别是学生公寓、净租金REIT以及零售业地产的一些见解。

整体来说，你对今年美国商业地产市场如何研判？你的理由？

纵观整个行业，我相信基本面依然向好。我们看到同店销售继续增长，相对健康的新增供应消化状况，以及稳定的出租率。预计温和的GDP增长和持续性低利率环境，都为REIT提供了良好经济支持。反过来看，我们也看到了某些资产领域里令人生疑的资本回报率，所有资本都在追求更高回报，这都让目前的市场繁荣存疑。长期以来房地产领域的真理依然有效：应该在对的时机买入，善加管理。

更具体的看，您认为今年那些上市交易的REITs表现会如何？2018年的表现会比2017年更好吗？

在2017年，相比标准普尔500的表现，上市REIT的表现乏善可陈。我认为这大部分归因于一些因素：对于大盘「信息科技股」的巨大需求，推高了整体市场，而在税改之前，整体市场对于REIT的前景产生怀疑，出现了不容忽视的抛售。相对来说，上市交易的REITs在2018的表现会更好，不仅是基于基本面，也是价值重新回归。

哪些非上市REITs呢？

我认为在2018年表现会比2017年强劲的多。 就我个人，我很乐于见到整个行业的一些改变。虽然一些传统零售店在退缩，但黑石（Blackstone）和喜达屋（Starwood）的重新入市，对于零售投资者这是一个好的信号。相对于整体股市还未出现过调整行情，商业房地产市场价值更为透明，也有利于机构投资者。

你之前为学生公寓REIT工作。你认为今年及未来，学生公寓市场表现如何？有哪些机遇？哪些会是地雷？但就投资而言，应该更重资产质量，而不是按比例分配。

学生公寓REIT是个非常有趣的市场，或许很多投资者对这个细小的特殊市场并不感兴趣。更多人会关注多家庭公寓楼，我们也看到有些是受到投资规模限制，在上市交易REITs中，学生公寓本身所占比例微不足道。EdR和美国校园社区公司（ACC）都是非常好的上市学生公寓REITs。他们在华尔街受到广泛支持，非常成功的介入了那些竞争激烈的必须住宿大学的公寓服务。但更多的这类物业，仍由私人及非上市机构持有。但也不能因此推断，该类投资会带来更好的收益。首先要考虑便利性，以及出租团队能力，如果管理住户周转率以及把握每个市场的床位供应，这是成功关键。没有经验的团队，加上离开学生3英里的公寓，足以成为投资者的恶魔。欢迎订阅《家族办公室》杂志

你也在净租金REIT工作过，你认为净租金REIT的近期和长期表现如何？你认为净租金REIT中那个类别会有最好增长？

我一直非常喜欢净租金REIT，管理良好的净租金REIT就像是阶梯型债券投资组合。可以找到很多非常好的这类REIT，这也是少数可以随时投资的REIT。理论上，无论是500亿还是1000亿美元的投资都能轻松布置，这是可以真正做到信用风险分散和长久性稳定收益。我是非常长期看好。去年6月伯克夏.哈瑟威（Berkshire Hathaway）大举注资Store Capital就是投下信心票。

哪类REIT今年会让投资者最感意外，从最佳表现及最差表现看？

去年在零售业房地产市场中，我们看到一些「倒洗澡水把宝宝一起丢」的情况。我同意亚马逊和其他网络零售商永久性的改变了商业房产格局。是的，有大量C级购物中心和那些以大型零售店为中心的物业会让我一块钱都不愿投入。但是，我们看到投资者在抛售所有的零售商业地产，我认为在某些地区已经形成了超卖。我刚参加了一个房地产年会，没人谈及零售物业。这就是一个逆向信号。我认为挑选那些经营状况良好的零售业REITs，今年会有亮眼表现。