经营达人教你如何投资美国学生公寓——又好赚又不踏雷

随着美国学生数量的增长，离学校近、合适、安全的学生公寓有非常大的需求，未来美国学学生公寓会将成为热潮。运营达人建议：运营当地化，不投机、不侥幸、不熟不做。

美国学生公寓投资最近两年很火。尤其是2016年，新加坡柴副基金开始投入到教育地产的学生公寓上面，使得很多人关注到这一资产类别，之前它是很小的资产类别。虽然整个学生公寓的成交量只占美国所有资产类型的5%—6%，但是2016年它的增长率非常快，2016年一年的增长超过2015年的150%，增速非常快。目前，在纽交所已经有两支投资学生公寓的资金、REITs挂牌，今年刚有第三支准备私有化。

随着美国学生公寓投资热潮的兴起，特别是吸引到一些中国的险资在内的大金主的关注，去年一年成交量90亿美金。越来越多的家族财富管理机构把投资美国学生公寓作为一种新的资产配置工具。

家族办公室CIO们在做这类资产配置前需要详细地了解到底美国学生公寓的现状和前景如何，该如何运营，如何避免踩雷？ 来自美国的海众投资执行总裁谭尚轩跟《家族办公室》记者分享了这个行业的特点以及他们在美国的投资心得。

1、学生公寓是一个细分专业性快速成长的领域

美国学生公寓在美国房地产市场是一个非常细分的领域，也叫做学生住宅或者是叫教育地产。海众投资就是在美国做学生公寓投资的公司之一，其执行总裁谭尚轩接受《家族办公室》记者采访时介绍：“第一个这是一个非常小的细分领域，玩家不算特别多。第二个增速比较快，另外它的价格也涨得比较快。第三个特点是资产配置，它在快速地形成专业类型。”

谭尚轩认为，美国学生公寓这这种资产类型的产生有四个条件满足：

一是学生量增长，市场需求的增长。从2000年到现在，十几年的时间美国本科学生的在校人数增长了31%。这是十几年期间，比较直观的印象就是很多中国孩子到美国留学，但这是一个因素，即使是收中国大学最多的大学，中国留学生占比不超过10%。大多数学生的增长来自于美国本地的学生，特别是婴儿潮的孩子，以及孩子的孩子这波孩子的增长导致他们入学，同时高等教育越来越变得不是奢侈品，变成中产阶级家庭选择产品时的心声，导致了需求的增加。到了2025年，预计有接近两千万的本科生、在校生。而且这只是本科生还不包括博士生等，另外还有包括一些老师住在这里面。我们是在为2000万的住宿提供的房地产当中，这是第一个量在增长。只要学生快速增长，公寓就不愁租。

第二，做这样的生意到底赚不赚钱？据谭尚轩介绍，美国学生公寓有7%的收益率，市场优势非常明显。以2016年的数据算每一个美国的学生公寓的平均市场价65500美元，而这个市场在2025年大约有2000万的学生入住，一算账就知道是赚钱的生意。

第三，美国学生公寓投资有可持续性。从2012年到2022年，预计十年当中整体入学的数量整体增长3.9%，最大的增长来源大概有几个，第一是女生的入学率较之前有较大的增长，这可能也是发达国家的常态；第二个主要的来源是来自于Prat time的学生的增长。因为产业升级以后，原本高中学历找不到很好的工作，必须念大学，但是家庭的财务状况不支持念Full  Time的，那就Part Time的。这个时候需求也会刺激到学生公寓在学校周边的发展。第三是有的学生继续读完本科以后还要念硕士研究生、博士，这对学生公寓是最大的利好，租住公寓的时间拉长了，原来住四年交四年，现在要住六年，这就意味着公寓经营者不用装修，而且原来收延长。

第四，学生公寓比普通住宅的价格季度波动小。对投资人来说，买学生公寓的几大优势，生源增长较快，不用担心当地的就业也好，经济发展也好，只要学校一直扩招，房子一定会有租客。第二个它跟宏观经济也没有任何影响，经济好、经济差都要上学，第三个生源快速增长时不用担心招租的情况，只要房子在学校旁边总能租出去。甚至是学生公寓比普通住宅更有吸引力。

“我见过运营不错的学生公寓，基本上空置率5%以内，而且学生签约都是一年，从8月到8月，签了一批学生一整年不用干任何事，而且一整年空置率控制5%以下，这是学生公寓的特点，作为运营来说非常有效果。” 谭尚轩说。

2、挖掘学生公寓蓝海 

假如你在美国上大学，不想住学校破旧的宿舍，租普通公寓体验太差，商务公寓太贵，如何安放你这躁动的身躯？也许校外专业的学生公寓也许就是你的选择。

专门的学生公寓设计、规划上都是为学生量身服务的。如果是普通公寓100平米做成三室两厅，但是如果做成学生公寓能做成4个卧室，只不过每个小一点，但是给每个卧室配独立的洗手间，就是租给4个学生的，那租金的效益是不是更高，每个学生有自己的洗手间，大家共享阳台、客厅、洗衣房，这在建造成本上不必有太高的要求。整个社区提供学生所需要的会所，提供网球场、沙滩场和篮球场，甚至还有专门的公交车专门接学生往返学校等。整个学生需求都可以完成，而它的租金没有学校的宿舍那么高，这也是这类学生公寓能够发展的很大原因。

有数据现实，目前有21%的美国大学生是住学校宿舍，因为大一、大二的新生必须住学校宿舍。约有23%的学生是住在我刚才说的专业化的，专门为学生设计建造的学生公寓里面。56%的学生住在体验感比较差的普通公寓里。有大量的学生他们其实还是住在校外的普通的民宅里面，所以说这其实是这个市场最大的机会，学生公寓投资者们有机会把56%的学生转到专业的公寓里面，这是市场看中的前景。

“有56%的群体还没有接触到你的产品，而你的产品是有吸引力的。按然后再继续争夺这23%的，已经在学生公寓里面的群体里面，还有56%的蓝海市场可挖掘。” 谭尚轩兴奋地说。

据谭尚轩介绍，在学生公寓领域，最大的一家ACC刚刚上市，只有6%的市场占有率，第二大在纽交所上市的只有0.5%，而剩下的排在他们下面的25家加在一起是占4.7%。而剩下的所有的不知道的是住在哪里的房子，所以这个还在初期阶段，品牌意识还没有建立，大的资金量没有进来，市场占有率是非常分散的。

3、怎样运营避免踩雷？ 

有人说，既然学生公寓这类资产这么好我就盖房子。 但是盖房子就涉及到卖，卖给谁呢？如果你是在学校旁边的，第一是卖给大学的家长，但是这类群体是很小的，如果我孩子不在这个学校上学，我去买周边的学生公寓没有太大的价值和意义，这涉及到卖的群体受限，而且如果卖给这些家长或者是拿到国内去卖，涉及到要帮他运营和管理这些房子，要帮助招租、运营，然后打交道，这是很复杂也很讨厌。

“或者建了不买，直接我持有就好了，反正这类资产收益率高，现金流也好看，包括我们同行和我们都是偏向于长期持有，但是不行，值得注意的是，中国的开发商不能回流资金，这个时候又不能不卖。”谭尚轩很无奈地说，开发商最担心的就是加息。2017年有人说单次加息，有人说3月份加息，加息对开发商是坏的消息，到时候资金成本更高，到时候卖房子什么时候卖得掉，到时候卖的时候能否代管，加息环境下产生的影响，应对加息的策略最好是锁定长期低利率的贷款。

据谭尚轩介绍，海众从从项目获取到融资，到投决到运营到客户，这些所有体系都是当地化的。“美国拿项目，房利美做贷款，然后由当地的管理公司做运营租给当地的大学生，所有的环节美国当地化，不会受中国的外汇影响。虽然我们都是中国人，但我们面向的不是面向中国留学生的，是面向美国当地的学生。如果你做成美国主流的房地产运营商，必须要做美国当地的事情，而不只是做中国人的小圈子。”

“持有周期5年以上，运营能力至关重要，因为跟你打交道的都是20多岁的大学生，他们很有活力、精力，我们很多收购的物业叫什么名字都是直接向大学生和原居住征集，发现创造力、活力和普通的工作人群不一样，跟他们做管理，去招租在学校做活力是非常有意思的事情，也是非常消耗精力的。我们做这个事情的座右铭不投机、不侥幸、不熟不做。” 谭尚轩强调。

4、关注二线地区和二线大学，产生协同效应

在美国投资学生公寓，选址是重中之重。选择有明确增长预期，同时竞争不是很激烈的大学旁边是不二法门。

“我们关注长期增长潜力的二线地区和二线大学，二线就不是洛杉矶、纽约、西雅图这样的地方，因为这些地方学生数量不是太多，第二个它的物业价值太高，回报太低了。我们将所有生源2万人以上的称为一线大学，以下的称为二线大学。”谭尚轩非常明确地说：“我们只选择在美国两个区域去做 ，一个是美国的东南部从北卡到佛州北部，州立大学比较多价格不是很贵；第二个是五大湖地区，从最西边的明湖苏尼达再到纽约，但是二线大学的地区，不是太贵的能够拿到5.6%的收益，通过我们的运营和当地市场的运营能够达到10%，我们不会关注波士顿或者是纽约这一带的。”

“我去年一年至少接到30个西部的选地，但一个都没选，因为有投资策略就要坚持纪律性，关注哪个地区就关注哪个地区，这才能使得你在当地产生协同效应。”谭尚轩强调。“去年在北卡我们投了6000万美元，使得我们在北卡只有一家管理公司只有十几个人的情况下管超过2000个学生。为什么？美国的大城市没有几个，大的学校只有两、三所，就算只有一个管理公司也完全可以覆盖好几个项目。但是如果我投五、六个项目覆盖到全美国，这儿投一个，那儿投一个，你的管理集约性和协同效应显现不出来，集约性是最大节约运营成本的一条，并且你有在小区域上的体量上的协同效应，使你收入可观。右边是我们在美国的学生公寓的几位合作伙伴。