复旦紫卿论坛:专业大咖教你投资美国房地产,细节之处藏魔鬼

伴随着越来越多的国内投资人将眼光瞄向美国的地产投资,再加上特朗普上台降税到15%,而土地增长的预期是土地权益增长的基础,加上加息和对美元强势的加息,会加速全球的资产向美国流动。

2017年3月4日,复旦紫卿论坛2017暨海外地产投资峰会于在上海证大丽笙酒店。论坛就资产配置视角和北美、欧洲、亚洲四大板块组织了圆桌论坛,围绕在全球资产大趋势下如何看待海外地产投资激荡思维。

复旦紫卿论坛:专业大咖教你投资美国房地产,细节之处藏魔鬼

 

1、 财富全球化配置趋势不可逆转,川普上台利好美国房市

复旦紫卿的论坛发起人陈飞表示,现阶段是海外地产投资的特殊阶段,由于人民币贬值压力造成了目前海外地产投资出现了各种复杂的情况,但是人民币国际化的大趋势是不可逆转的,中国财富全球化配置的大趋势是不可逆转的,中国专业投资机构建筑全球视野的大趋势也是不可逆转。

 

正如诺亚香港副总裁施顺成所说,每个财富管理都有自己做大做强的境界和胸怀,在整个全球化,海外每个国家都有不同的布局。“像美国人比较骄傲一点,它的资产配置大部分是在本土,简单来说高净值的美国人大概有10%投到本土以外,欧洲相对弱一点,欧洲投本国的比较高,投到欧盟的20—30%,相比来说中国还是非常低的个位数字,包括诺亚的高净值客户,所以市场还是非常广大的。”施顺成介绍。

 

目前这几年中国在国际领域投资凸显,整个经济发展的逻辑能够通过海外投资驱动力呈现新局面,走出去的动力给中国企业和海外投资提供了强大的推动作用,去海外寻找投资机会已经变得越来越火热。伴随着越来越多的国内投资人将眼光瞄向美国的地产投资,再加上特朗普上台降税到15%,而土地增长的预期是土地权益增长的基础,加上加息和对美元强势的加息,会加速全球的资产向美国流动。

 

绿庭投资总裁助理林鹏程表示看好的美国房地产的市场。他认为,特别是特朗普上台以后,它推出的四万亿的一个政策,再加上有可能它将美国的四德水35%降到20%和15%,这对美国的房地产市场都是极大利好。

 

2、 美国房地产市场不能一概而论,注意细分市场机会

对中国人来说主要的资产是人民币,从海外角度配置的角度来看,当然可以配其他的一些当然相对小众一点,这也不是很准确,可能有很多人更愿意分散一些,但是出发点还是大趋势,就是美元资产未来这几年的话可能还是会更稳健一些,而且从中国人的角度,你去海外配置还是相对分散和长期配置,就选美元资产。据美国CGI  Capital合伙人林挺分享,“美元资产我们对股权和二级市场对冲我们也做过研究,从投资和相对机会型的可以投股权类的,但是从长期配置和传承的角度,其实还是地产可以算明白,算出来可以预期,预计未来十年、二十年的数字也比较有把握一些,所以比较侧重地产。“

 

林挺介绍,美国西海岸像芝加哥都不是太贵,波士顿贵。美国除了休斯敦其实还有很多地方便宜,美国不像中国,中国是核心的北京周边、上海周边,长江和珠江,就是很集中的几个产业和金融、经济的中心。相比较二、三线和四、五线城市差距非常明显,教育资源、医疗资源各种资源,其实没有这样的问题,如果从产业分布来说,其实很多地方它是很分散的,芝加哥有很多,每个大城市有它历史延续下来的大的企业,而且这个企业规模做得非常棒,它都集中了很多的就业机会和人口。其实美国房价除了跟,就是房价的高低我看就是几个因素,一个是人口的聚集程度和人口流入的趋势,还有当地的税收水平和当地的收入水平。

 

林挺说,美国除了休斯敦,其实整个南部包括佛罗里达、北卡、亚特兰大等南部一整片地区都不贵,休斯敦,整个德州为什么都不贵?整个德州都不贵是与它的税收也有关系,整个德州房子的税收比其他地方要高,一般2%,有的地方2.5—3%,就是你的持有成本是较高一些,从这个角度来说,好的学区的话交的税是很高。导致它的价格其实可能也就涨不起来。然后另外一个他涌入的人口当然就业是非常充足的,而且石油危机之前的话各种经济非常繁荣,涌进来的还是偏低收入的人口较多,另外一个美国休斯敦土地非常大,地很便宜。随便盖一个房子土地很低,所以它也没有太多的投资机会。

 

如果你看商业地产,有办公楼这些,但是这些只有在核心城市比较稳健一些,但是价格贵回报也高,这些都是在很神秘的犹太人手里,也就是资产非常少。另外是像购物中心这类的,受电商冲击较大,虽然现在很多地方看起来还是有很多很大的公司和上市公司来支持这种,但是过五、六年,这块感觉不是很安全。当然也有些是抗电商的。但是这块的运营能力也是很复杂的,在美国,川普上台可能会有一些好的机会,黑石大的机构也在布局这块的资产。

 

此外,林挺建议:“从传承的角度,像一些地点非常好、可以抗通胀的核心资产我们希望长期持有,长期持有的话拉长以后它的回报低一些,但是这希望给个人客户配成一种家族可以传承的,而且大家将家族信托计划配置好,这样投资的过程中财富是好传承。”

 

智裕创赢董事长王中江则现身说法,“我们比较简单,重点是挑美国市场流动性强,稳定性高的市场。学生公寓的收益大于普通住宅,普通住宅的曲线总体上比较平稳,我们找美国最大的市场,另外我们挑二、三线城市,就业基础非常好,尽量少到华人多的地方去。第三是挑大的物业,每个标的6000—1亿美金左右。在美国有非常多的伙伴,每个人在细分市场做得非常好,我觉得大家有机会在美国一起来做,因为做大的项目风险越低,项目越小风险越大,因为投入的资源、做的竞调,市场把握成本还是非常高的。”

 

复旦紫卿论坛:专业大咖教你投资美国房地产,细节之处藏魔鬼

3、投资美国房地产市场强调专业化、本土化、规模化

在美国投资房地产并非想象中的那么容易,即便作为专门做美国房地产投资的公司,在运作的时候也会遇到各种麻烦和风险。

王中江介绍,在美国的投资强调专业化。“在当地的收购肯定有一个本地化的团队,外包给当地在做。所有的收购要进行的一些BE,我们会派自己的律师和团队做BE。什么贷款全部交给监管代理去做。所有的管理我们也不做,因为它有一个规模效应,为什么我们在丹佛尔收购了将近1500亿,当地有规模效应,我们由当地最好的物业管理公司去做。我们做什么?做过程研究,然后交易监控,就不要上当受骗。”

“大家看到很多美国的投资,其实拿到手没那么多的。这个税、那个税,你们大家看到的很多ROI,其实到手没那么多。现在我们花精力就是在VR,在项目、交易的整个结构设计。从公司成立到现在就花了很多的钱,就如何所见即所得,PPT写的是20%,最后到手8%、或者是12%,我们所有给到客户的测算都是税后的收益,包括我们前面的第一个项目退出,客户拿到手是净到手的收益。”王中江不忘吐槽。

王中江举了一个例子,“我们现在是在BCI或者是开曼这边的公司,为什么中国公司不去美国,因为每个人报税成本高,无法做避税安排。一旦到个人,你赚5万美金,给2万给CPA,所以我们第一支基金是在美国,当时为了离项目人地,所以到美国。但是效率低,清算的时候每个人报税,还要请CPA做,投资人税务成本非常高。然后我们到美国项目,在美国项目这一端还跟美国的CPA,包括很大的会计事务所在探讨,希望是不是能够找到一些除了做REITs之外能够帮助客户的税务结构。也希望大家以后有类似的经验可以借鉴一下,我觉得这块要引起足够的重视。”

事实上,与其说国内的机构投资美国房地产有什么优势,不如问有什么劣势。说道投资美国市场,理想很美满,现实很骨感。个中滋味,谁做谁知道。王中江透露:”我们在第一支基金募集时非常痛苦,30—40%都募不到,中国投资人喜欢三个月、六个月、九个月、十二个月,最多不超过二十四个月。这是我们碰到的挑战,但是逐步逐步国内投资已经开始接受这样中长期投资的安排。”

王中江坦言,“在美国我们是采取和专业机构合作。如果说有什么优势,可能比较容易理解投资人的想法,这个我是觉得和很多海外的机构接触,而且我们每个月给客户分配资金,整个项目持有时间长的情况下,美国房地产周期还是比较明显,如果在整个财务、税务的架构上设计更长远,最终退出来的风险不会大家到不可控的地步,最后解决安全的问题,当然流动性方面还是有损失。”

王中江最后强调,在美国做房地产投资需要规模。“因为我们不在美国,我也不可能去做太小的项目,这种就是留给当地美国有优势的项目去做了。为什么我们没去接受留学生公寓呢?  如果以后退出我们希望在交易量大的市场当中,能够在6个月、个月把项目退出,平衡收益率、投资人需求还有安全性。”因此,王中江认为,作为国内机构最大的优势,就是理解投资人的想法,根据他们的想法匹配一些项目,最终符合市场的需求。

原创文章,作者:赵建勋,如若转载,请注明出处:https://www.fott.top/archives/1776/

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