美国税务实用篇之房产投资

以LLC有限合伙公司方式持有还是以个人持有？

这是购买房前，投资人都会考虑的问题。其实没有一个绝对的答案，需要根据实际情况来定。下面我们就来具体说说。

如果投资人的身份并非是美绿卡持有人，且今后没有计划申请美国绿卡。那考虑到风险规避和今后可能会产生遗产税的问题，这种情况无疑以公司名义持有房产更合适。

因为假设租客或者其他人因房东处置不当，导致在其房子内受伤吃上官司，要知道美国法律是更倾向于保护租客的。这种情况下，对于房东最大损失就是公司名下的这套房产价值，不会牵涉到房东名下其它的资产。

特别要注意的是，非美国人在将美国的资产，比如说这套房产，作为遗产给到孩子时只能有6万美金的免税额。假设房产价值100万美金，也就是说其中94万是需要作为缴税基数去缴纳40%的遗产税的。

所以说对于非美国身份的投资人购买房产时，应该以公司名义去持有。

那么如果是美国绿卡身份去购买房产时，要怎么来判定是否要以公司名义来持有呢？这也需要根据具体情况看。

以公司名义持有的优势，上文已经提到。那么劣势有哪些呢？

除有公司注册成本外，公司每年也会有存续费用。公司需要有单独的账本，每年需要单独报税。如果在购买时需要贷款或者做refinance时，以公司名义贷款，银行审批会麻烦些，利率可能会高一些。

且公司形式持有房产，每年还是需要购买足够的保险来防止意外导致的损失，再加上其它用于维护，地税或是贷款利息等税收抵扣项，从扣税角度来说，个人持有和公司持有是一样的。

但如果你投资了多套房产，那么还是建议以公司形式持有会更好，因为能便于打理，而且房子多了，发生意外导致损失的概率难免会上升，更需要加强防范保护。

房产相关税收

预扣税（Withholding Tax）

多数中国投资人都会将投资房交给专门的中介打理，每月收到的租金收益会被扣除管理费，但还需要留意的是中介公司是否还帮你代缴了作为房租收益的个人所得税。

如果是非美国税务居民，特别容易忽略这点。因为代缴的税率往往会高于你实际应缴的税率，其实是可以将多缴纳的部分做退税申请的，前提是以外国人身份先向美国税务局IRS递交W-7表格申请TIN税号。

同样，当出售房产时，美国国税局会预扣房屋售价的15%（注意非增值额的15%），需要卖家在第二年初申报个人所得税后才能拿回多扣缴纳税。

地产税（Property Tax）

还有一种容易被非美国身份投资人忽略的税就是地税。首先不要以为地税属于你额外的成本。当地政府或者州所收取的地产税收入，会被明确用于该城市的公共设施，社会安全和福利服务，及公共教育系统等。而这也是维持你房产所在区域高房价的原因，成为一个正向循环。

美国每个州以及各县市对于地产税的标准各不相同，通常税率分布在1%-3%，并且每年会根据当地房产价值涨跌对房产进行公平市场评价，在税率不变的前提下从而达到对于地产税金额的相应调整。

不同地区每年征收房产税的频率也不同，例如费城每年只收一次，加州分两次，而新泽西州每年则是四次。

需要提醒各位的是，账单是直接寄给房产持有人的，而非房产中介，需要按时自己去缴纳，否则最坏情况会是会被政府没收房产。

满5住2

在出售房产前，可以考虑将出租房屋转为自住房屋以达到省下资本利得税的目的。

出售前5年里累计住满2年，夫妻双方各有25万美金的资本利得的免税额。也就说出售房产时，只要房产升值部分不超过50万美金，则可以不用缴纳资本利得。该条款可以反复利用，但需要注意每两年中只能使用一次。

对于纯投资并无法转为自住房的情况，美国税法中有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交易的话，原投资房产的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复利用，并无次数限制。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，只要不超过原房产价值200%即可。

资本利得税+净投资收入税

出于享有较低资本利得税率的考虑，建议在持有房产一年后再考虑出售。如果房产持有时间少于一年，资本利得的部分则会被纳入报税人当年的普通收入。根据个人或家庭收入情况而定，税率从10%到37%不等，基本都会高于20%最高档的资本利得税。

如果持有时间超过一年，则适用长期资本利得税，税率分为0%，15%,和20%三个税率。但需注意，针对部分高收入家庭，多数情况是当年还有其它投资性收益，比如其当年的总收入为25万美金（包含投资收益），超过以单身身份报税的法定限额20万的门槛。那么超出的5万就会被联邦政府额外再征收3.8%的净投资收入税（Net Investment Income Tax）。

折旧（Depreciation） 

每年在你的报税表上，都可以对你的投资性房产做折旧申报（自住房不行），从而降低租金收入的计税基数。不过当你卖房时，历年折旧的总额会按照25%税率计算（recapture），从购房成本中减去，再根据卖房款金额，去缴纳资本利得税。

这样的操作至少可以起到递延缴纳过往部分租金收入的税金。而且房产租金收益是按照普通收入（ordinary income）中相对应的税率去缴税的，而多数中产阶级以上的家庭所对应的税率通常是高于25%的。

也许有人会觉得麻烦，也不在乎省这点钱，或者完全不知道折旧的操作，反正认为现在不折旧，今后卖房也不会被recapture，自己也没什么亏。

NO！划重点了，不管你是否每年报税时进行了折旧申报，国税局IRS在你卖房的时候都会将过往允许的折旧总额按照25%的税率从你买房成本中减去。所以对于投资的房产一定每年要做折旧申报。

关于折旧你还需要知道的两点：

1.  只有房屋本身的价值可做折旧，土地不能拿来折旧。

2.  住宅类折旧年限为27.5年，商业房产折旧年限为39年。比如，房屋价值被认定为50万美金，每年折旧抵扣额约为18,181（50w/27.5）。

房产交易税(Property Transfer Tax)

房产交易税由州/地方政府负责征收，税率根据不同区域而不同。以大城市纽约市为例，成交价在50万美元以下，税率为成交价1%，如果超过50万美元，税率为1.425%。

此税种通常由过户时律师协助计算并代扣缴纳，税收筹划的空间不大，当交易价格确定后会由过户律师在Closing statement上面计算清楚。

以上就是对房产投资时会牵涉到的一些税务相关知识，希望能帮助到读者理清思路，做一个高效精明的在美房产投资人。具体的法律意见请联系我们咨询专业税务师。相关话题今后会继续解读。