泰格瑞家办对话《家族办公室》，寻找优质海外投资机会

英国首都伦敦作为世界著名的金融中心、文化中心和政治中心，提供了无尽的投资机会，吸引着来自全球各地的投资者。尽管脱欧给英国带来许多不确定性，但伦敦的国际金融中心地位不改，继续看好英国、看好伦敦的投资者仍大有人在，许多国内投资者也都迫切希望掌握伦敦的最新投资动向。泰格瑞家办作为国内家族办公室的领先者，非常荣幸获《家族办公室》杂志邀请，就英国投资前景进行了探讨。经杂志方同意，我们在此特将采访内容分享给各位读者。

问：可否介绍一下泰格瑞家办成立的契机及背景？

泰格瑞家族办公室成立于2014年9月，总部位于英国伦敦最核心的上流区域梅菲尔区，那里是众多全球性私人银行的总部所在地，距离英国女王的白金汉宫很近，英国大部分的家族办公室也都位于此区。我们以欧洲房地产家族起家，家族也有涉及基建、矿产等传统行业。

家族第三代为巴黎出生的印裔上流社会家族，在欧洲深耕多年，但基于亚洲血统，所以在2016年也入驻到中国，希望与更多的中国家族形成联盟。

问：在英国有哪些适合家办的投资机会？

作为境外家族投资英国市场的一员，我们时常和英国本地家族探讨投资方向及标的。对于地产家族而言，伦敦房产绝对算是全球家族热门投向。

最近，不管是欧洲家族进军伦敦市场捡漏，开发伦敦黄金市中心地块，还是中东家族非常热衷伦敦更大标的，（卡塔尔皇室购买伦敦著名丽兹酒店就是典型案例），以及亚洲旧钱家族李嘉诚大比重布局英国，都可以看出伦敦在全球市场的地位。

伦敦地产属于避险资产，适合中长期持有，同时可规避CRS，脱欧之后，保守党上台使得伦敦房产具有更高的性价比。

当下的汇率低位是英国房产的投资优势之一。由于英国脱欧，英镑的汇率有很大幅度的回落，这是投资英国的好时机。就拿刚刚提到的李嘉诚来讲，他可以说基本买下了整个英国，标的更是折上折。

李嘉诚在英国的投资基本涉及到了本地人生活的方方面面，从能源到基础建设，从生活用水，再到国家电网、移动网络、房地产等诸多领域，近两年巴菲特也宣布来伦敦抄底，也吸引了其他亚洲家族纷纷来英国投资，无一不是看好目前的市场。

其次，以开发的期房来讲，伦敦没有房地产税，购房首付低，杠杆高，且现金流好，对境外投资人没有门槛限制。据了解，北京上海等地租金回报率大概每年1%-2%，但是在伦敦，这个数字是3%-6%，所以有些本地家族热衷于旧房改造的项目，市场情形不佳像08年金融危机时租金提供稳定现金流，等到了市场回暖时再将改造的物业出售。像我们其中一个家族专注于在肯辛顿和切尔西区（伦敦皇家区域）投资，后来以购入时房产的双倍价格售出，但改造成本很低，回报率非常可观。伦敦的房地产市场发展很好，过去20年房价翻了5倍，可以说非常适合long hold（中长期持有）。

2000年-2018年伦敦房价走势
来源：英国土地局

有关leverage方面，按揭水平已经低至英国历史最低水平。英国央行3月将基准利率降至0.1%的历史最低位，对于投资者而言，贷款成本的降低更有助于运作更多优质项目。

英国2010-2020利率走势
来源：英国银行

另外，“一带一路”为英国创造了更多的投资机遇。根据早些年经济与商业研究中心的报告，中国将在2025年之前向英国英国基础设施投资1050亿英镑（约为10500亿元人民币），其中用于房地产的投资将约为360亿英镑（3600亿元人民币），ABP亚洲商务港投资约17亿英镑（约170亿人民币）。超过1/3的资金流入房地产市场，可见中资对伦敦地产的重视。而伦敦作为“一带一路”最西边的关键城市，对于中国企业“走出去“有着深远的意义。

来自中国的资金一直热衷于投资伦敦地产。今年6月初，香港天海集团创始人王祖安的私人家族办公室，刚刚以1.21亿英镑（约10．8亿人民币）的价格，买下了其位于伦敦金融城写字楼20 Farrington Street，是英国出现新冠情以来，数额最高的一笔写字交易。而来自中国香港的房地产信领展(Link REIT)已经提出报价，欲买入位于伦敦金丝雀码头核心区的写字楼The Cabot，该楼作价3．9亿英镑，约35亿人民币。

问：除了土地经济外，在英国有哪些适合家族的其它资产类投资项目？

中国的金融开放给伦敦带来许多金融类投资机会。

今年是很特殊的一年。许多欧洲家族的投资回报由于石油和股市的下跌远不及预期，而不得不寻觅更多的金融投资的机会。中国在疫情期间出色的表现让仍在推进的沪伦通再一次回到我们的视线。虽然沪伦通仅是中国金融开放的一小步，但对国内投资者来说却是很大的机会。沪伦通是在上交所上市的公司海外募资的机会，虽然从上市公司角度看股票发行量受到限制，但对家族投资来说，在值得信赖的交易所对长期看好的大陆证券进行交易无疑是很好的机会。其次，沪伦通在伦敦时间9点至16：30开放交易，相对大陆有八小时的时间优势。

当然，最重要的一点还是包括我们在内的许多家族看好沪伦通上市的股票市盈率。上交所的蓝筹股以其极低的市盈率而不受大陆投资者待见。一些传统行业巨头，比如国内的几大银行和建筑集团的股票的真实价值，甚至理应超过相对应的海外企业，然而这些不论盈利还是企业规模都颇为可观的蓝筹股却在上交所“展现”出了和实力完全不匹配的惊人的价格走势：熊市跌得最惨，牛市只是意思意思得涨一丢丢。由于伦敦交易所的制度更为完善，投资者也更多元化，我们有理由认为蓝筹股在伦敦交易所的价格走势将更好得展现真实实力，市盈率也能更好得匹配行业平均。

因此，我们家族认为沪伦通的开通是渴望从这些蓝筹股中获得匹配利润的投资者的一次好机会。

此外，伦敦的科技及创意产业是很好的投资项目。英国的创新产业是广受投资者追捧的。其实欧洲家族近年来对中国的了解越来越深入，对政策也是很敏感的，投资都紧跟政策方向。中英政治友好、英国政府开明敏锐的大前提下，不少大厂争相在英国建立研发基地。比如：

• 华为3.3亿人民币在英国剑桥建立研发中心
• 淘宝蚂蚁金服投资伦敦货币兑换公司WorldFirst
• 腾讯对英国人工智能公司Sensat的投资
• 京东收购英国著名时尚电商Farfetch（同为香奈儿家族持股）
• 阿里巴巴将欧洲总部落在伦敦新金融城
• 字节跳动的欧洲总部设立在伦敦

从这些例子中我们很清晰得看到了中资对英国科技行业的认可。英国旨在将伦敦打造成欧洲科技中心，而位置又与金融城相连，形成了 “华尔街+硅谷”即金融科技的完美既视感。据Tech Nation数据显示，伦敦已成为全球第三大、欧洲第一大的科技创业生态系统，同时增速已经超过美国加州。

英国政府呼吁加强法律进程，促进与中国合作

问：对于海南自治区有什么看法？

由于家族办公室一直以来比较关注香港地区和新加坡的一些政策，然后因为香港现在受政治影响还挺严重的，因此也在关注海南自贸港能不能成为另外一个香港，这样对境内外的资金流通会有一些帮助，但是因为现在相关的具体政策还没有出台，所以在密切关注中。另外，泰格瑞的家族客户中，有一些也在关注海南自贸港，但是不确定政策具体落实程度，只能是在等政策落地以后，以及看到一些真实案例，然后再进行更详细的讨论。

问：贸易摩擦背景下有何难得的投资机会？

说到贸易摩擦，有不少同行问我们作为欧洲家族是否也深受其害。大陆投资者会经常忽略美国对欧洲也在进行着贸易战；事实上，持续多年的欧美贸易战已经让许多欧洲家族心神俱疲。但当我们以旁观者的身份看待美国和中国的抗衡，而不去思考自己的立场，就很清晰地意识到了一点：虽然贸易争端让美中关系紧张，却恰好让欧洲与英国渔翁得利。

欧洲一直与中国有着良好关系，中英自卡梅伦上任就一直处于“蜜月期“，再加上目前欧洲的负利率，我们预测后期会有更多的物美价廉的优质资产回到欧洲市场中。法国拥有许多价格低廉的城堡及酒庄，大部分为家族所持有。

去年我们就遇到一些非公开性市场的庄园及酒庄流入家族好友圈内，而因各种家族内部原因及投资策略的改变不得不将好的标的率先流入小圈内，继而市场，这反而是其他投资者捡漏的好机会。我们与复星集团打过交道，主席郭广昌在早前就在欧洲各处搜寻优质资产。

除此之外，教育领域投资也是国内家族关注的方面。其实，我们所谈到的上述投资的产业都是和教育不可分的，基于对家族传承的文化认可，我们看好对教育的投资。

最近也有国内家族向我们咨询收购英方学校事宜，亦或国内地区政府希望引进英方优秀K12学校品牌入住该地区，可以看出国内资方在英国教育领域也蠢蠢欲动。

近日，新东方发布的《2020中国留学白书》中显示，英国今年首次超越美国，成为中国学生首选目的国。再加上中关系紧张，以及美国政府对留学生签证的限制，包括美国黑人抗议运动也越演越烈，更多的中国家长将留学目光放在了英国，而最近英国学校贴心为中国留学生包机成功收获了一大批中国家长的心。

欧洲家族热衷投资英国其实不只是因为投资回报率，也与英国这座城市的文化，尤其是教育理念有关。非常多欧洲家族的一代及子女都在伦敦生活工作和学习。这不是一个意外事件，更多的其实是欧洲家族对英国贵族文化传承的一种认可。从某种程上，英式贵族教育的文化熏染及社会资源影响家族的决策。脱欧前我们的家族继承人在英国巴克私人银行工作时，也时常看到亚洲家族持有欧洲小国护照，但均在伦敦居住，享受这里优雅的生活氛围及高端的上流圈层。对于境外家族而言，英国移民及教育，与未来的家族投资相关。

伦敦是全球富人居住最多的国际城市，强有力的关系网交织于此，家族与家族之间的共同投资（co-investment) 的概念在在欧洲非常流行。现在越来越多的中国家族走进了英国，不仅家族的下一代们均在英国留学，这无疑影响着子女接班后的商务决策。

我们泰格瑞家族办公室旨在成为亚洲家族与世界顶级家族交流投资的平台，也期待能与更多的中国家族合作。

采访对象：Candice Wu