房地产继承规划和多样性，既要灵活又要规划

9月24-25日，由FOTT和Campden Wealth共同举办的家族企业和继任计划论坛在上海浦东香格里拉大酒店举行，海内外众多知名家族参与了此次盛会。

Campden Wealth 亚太区董事海旭华主持了“房地产继承规划和多样性”的圆桌论坛。

平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军、元丰香港有限公司家族办公室CEO高安华、逸坚有限公司总裁何君柏、上海通成投资集团董事宋沁祎、恒理中国管理合伙人赖峥嵘五位代表机构和家族的专家， 就家族如何进行房地产投资组合的规划和继承分享了各自的经验。

假如你有10个亿进行房地产投资

房地产在过去150年中在世界范围内表现超过了其他的资产，成为了家族最热衷持有的资产。在国内，2000年以来，房地产市场经历了十余年的超高速增长，一些极具商业头脑的投资者做了非常具有远瞻性的决定，房地产成为中国家庭重要资产之一。

那么，假如你有10亿美元的资金，你会如何进行房地产投资？这是家族企业和继任计划论坛论坛对在场120位海内外家族成员提出的问题，台上圆桌嘉宾也做出了他们的解答。

上海通成投资集团董事宋沁祎，目前帮助家族管理地产部分，她认为房地产的关键词就是地段。她会把80%的预算会投资在中国，上海、多伦多等城市都是投资首选地。

平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军表示，他会在全球各主要城市进行不动产资产配置，同时会把大部分的资金投资在中国，找专业的人士来帮忙来进行不动产投资，多方面考量其资源整合能力、投资能力和选项目能力，利用机构投资者的专业性对抗周期和风险。

逸坚有限公司总裁何君柏强调了投资的多元化和全球投资的重要性，他会5亿投资在投资伦敦、东京、韩国、日本的大型的房地产基金，另一半用做家族慈善捐助。

不可回避的房地产周期

尽管房地产具有较强的保值增值性，但流动性不强，转让成本较高，所有权转移手续较为复杂，加之持有和管理需要一定的成本，在家族传承安排中有利也有弊。

论坛中，嘉宾也讲到，第一代往往喜欢投资房地产实体，但是在房地产传承中，第二代第三代并不喜欢这些房产，他们不愿意做收租的生意，会把房地产卖掉去投资其他的东西。此外，房地产传承中也会遇到烂赌败家子、滥交花花公子、后代婚姻危机等的风险，父辈辛苦积攒起来的房地产资产可能被不断地蚕食至消失。

更重要的一点，房地产有周期。作为家族传承的单一家族办公室首席执行官，高安华表示房地产跟股票一样具有周期具有风险。“家族投资房地产的时候认为房地产可以做抵押，可以收租金。但是一旦周期来得不是时候，摩天大楼写字楼和房产都成了灾难，有抵押的一些房产必须低价变现，家族不得不去面对承担负面影响，这些处理往往不会得到家族成员的一致同意，互相抱怨，造成家族的分裂，对簿公堂。”

逸坚有限公司总裁何君柏同样表示，周期很重要。家族在进行房地产投资的时候，会考虑到退出和回报率。但是，他们在2017年卖掉了很多房地产资产，但是找不到收益率达到13%回报的资产。周期变短，市场下行看起来是一个灾难，实际上是一个投资机会，房地产从谷底峰值大约是3年的时间，如果在在周期尾部，可以购买有中国大型房地产公司的债券，精准抓住周期就可以赚很多钱。

对于周期，平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军认为， 中国是个有发展潜力的市场，房地产行业是个大周期，对周期的节奏把握要求很高，从长周期来说是值得投资的，短周期就得看专业地把控，面对房地产市场的波动，选择专业机构合作亦是未来大势所趋。

不动产金融资产配置成为新趋势

房地产传承没有时间线，高安华强调必须非常灵活地去持有这些资产。

怎样去灵活持有房地产？何君柏认为，房地产基金的回报率比较稳定，可以通过购买房地产基金等虚拟房产来实现家族房地产的灵活传承。

来自不动产基金行业的标杆企业，平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军以专业视角对地产行业发展转折点的投资机会和投资模式进行了解读。 他表示，市场需求是最大的推动力，兼具收益性和成长性的房地产是长期资产配置不可或缺的投资模块，不动产投资在未来将是资产配置的重要渠道，在大类资产中拥有相对优势。未来直接投资物业，受限于限购限贷，体量太大的制约，压力太大，而房地产基金是一个好的投资模式，从投资单一物业变成投资金融产品的一种份额，具有高度的流动性。

何学军介绍，以美国为例，不动产行业已进入精细化运作阶段，投资、开发和运营分工分开。国际上以不动产基金、REITs为主要类型产品的金融产业链发达，从全球不动产投资收益来看，不动产投资一直都是各项投资中不错的选择。

国内家族的房地产投资模式会向美国接轨，正逐渐由重资产向重资产加轻资产转型。他认为，随着国内房地产市场出现分化：开发商的分化、地域的分化、产品的分化，带了市场急剧的变化。房地产投资分为机会性投资和价值性投资，机会性投资跟住房市场结合，未来的机会性投资存在：开放商产品质量好，产品有竞争力，运营效率有竞争力，融资成本有竞争力，获取核心项目的竞争力。开发商一直在寻找新的投资方式，家族投资者也有资产配置的需求，不动产股权投资正在成为未来房企合作的新模式。

何学军表示，不动产行业的价值性投资，对应的是经营性地产——长期稳定的现金流的物业投资，期限比较长，比较适合保险资金和家族基金持有，未来会有越来越多的家族通过REITs、私募股权基金等形式进行不动产的投资和传承。

身份规划帮助家族房地产财富传承

中国的家族通常会考虑在多个国家持有房产。从过去十年移民的趋势看，以前购买房产是为孩子出国留学或旅游便利，考虑的是更好的教育医疗或者和稳定的政治环境。但是现在很多人购买房地产项目是在多国投资房地产。房地产财富在家族传承中要考虑到税务优惠。

恒理香港管理合伙人-北亚区主管赖峥嵘认为，实际上，房产投资、传承和移民是结合在一起的。但是在房地产和财富传承中，家族成员存在国际身份规划风险。很多亚洲国家的家庭，十年前很多人都喜欢移民去美国，但是随着FATCA的实行和中国国力的提升，现在他们身份规划和传承架构都要做改变。

赖峥嵘举例，有家族在多国投资房地产时，家族成员的公民身份规划会深刻影响其多国房地产投资收益和继承。比如二代要继承房地产、继承即将上市的公司，但是这个孩子通过移民成了美国公民，那么这个家族的税务筹划就要推翻重新做，整个传承计划、时间线、整个公司的架构都要发生变化。

同时，她也认为中国有些家族的家庭成员公民身份过于分散，一个家族像联合国一样，家族成员拥有不同的国籍，需要做统筹和整体规划。在高度全球化的商业环境下，家族成员的合理身份规划，能够帮助家族在财富传承，税务规划以及在家族下一代教育等方面起到关键的作用。