业主和物业管理的纠纷扯皮不清?引入信托吧,让物业管事,信托管钱!

目前,我国的物业信托制已经出现了1.0版本和2.0版本。

3.0版本还在路上。

 1.0版本 以物业公司作为单一受托人的模式

这是最基础也是最重要的一个模式。在该模式中,业主全体和物业服务公司签订信托合同,将信托法上的信义法理引入物业服务关系之中,明确:

信托财产是物业费、公共收益和其他意外所得。刨除物业公司的信托报酬(固定数额或者比例+约定的激励报酬),剩余的全部财产归属于受益人(全体业主)所有。

委托人兼受益人是全体业主。业主个人或者业主群体可以行使信托法和信托合同约定的委托人和受益人的权利。

受托人是物业服务公司。

受托人的义务包括约定义务和法定的信义义务。如此,特别是在利益冲突的行为方面,物业服务企业有自证清白的义务。详尽而规范的财务信息和服务内容的公开透明就不再是合同法上的附随义务或者从合同义务,而变成了物业服务企业法定的核心义务。

民主和自治,需要良好的制度工具作为载体。信托制就是满足这一要求的安全、高效和规范的载体。

信托制首先在成都市的很多社区落地,靠的是成都市良好的市民社会传统;靠的是当地党委政府以社区营造为抓手开明引导和大力支持;靠的是社区治理专家和义工组织扫楼式的辛苦工作;靠的是科技进步,使权利的维护和人民团结可以比较低的成本实现。

2.0版本 物业服务公司+信托公司的双受托模式

引入规范的商业力量,利用不同受托人的社会化分工的优势,加强受托人之间的相互制衡和相互协调,提升物业服务的专业化程度和资金管理的水平。

在这种模式中,物业服务公司专注于物业服务的提供。信托公司负责信托财产的管理和分配,在有财产沉淀的小区,还可以获取收益。

简单地说,信托公司负责管钱,物业公司负责花钱。管钱的不花钱,花钱的不管钱,隔离了风险,提升了效率。

信托公司被称为“信托综合店”,可以从事各种信托业务:融资信托、投资信托、服务信托和管理信托等,但目前信托公司的主要信托业务是融资信托。如果信托公司能成为物业信托的受托人,这种业务属于典型的服务信托或者管理信托,都是银保监部门鼓励信托公司从事的“本源信托业务”。受托人为专业的信托公司,而经过几十年的发展,信托公司内部治理结构日益完善,信托业务管理也逐步规范,信托公司具备足够的能力进行管理,特别是在资产流转、资金结算、财产监督、保障、传承、分配等服务领域展现出其专业管理服务水平。

信托公司作为专业的受托人,受信托法和相关法律法规以及信托文件的约束,最重要的是受信义义务的约束。其法律地位是清晰的,其权利、义务、职权和责任也是清晰的。

  3.0版本 以信托制梳理公共维修基金的管理体制

  专项维修资金是广大居民的“住房养老钱”,管好并用好这一笔钱具有非常重要的现实意义。

专项维修基金实际上构成了类似信托财产这样的只能用于特殊目的的财产(《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款:“本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”),即使作为“共有人”的业主也没有将特定份额归为己有的权利。第4条也规定:“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”。根据该条规定,专项维修资金属于独立的财产,由独立的机构单独管理,该财产只能用于特定用途,从上面的规定可以看出,这实际上是一个非常规范和完整的对信托制度的表达。

一个更为直接的证明是,在财政部2020年4月20日印发的《住宅专项维修资金会计核算办法》(财会〔2020〕7号)中,更是从财会制度上确认了专项维修资金是一种信托基金,虽然该办法并没有直接使用“信托”这一术语。

而且,任何管理专项维修资金的主体,包括业主委员会和代管的政府部门,都在客观上承担类似受托人的职责。《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》以及2021年正式生效的《民法典》和之前的《住宅专项维修资金管理办法》虽然确立了专项维修资金制度,但对各方主体的权利、义务和责任并没有特别清晰的法律规定。如果能根据《信托法》梳理和构造各方的权利、义务和责任,将使得专项维修资金制度的合理性产生大幅提升。

信托机制在社会治理方面的一个重要功能是,它特别适合运用于主体因人数众多而虚化或者缺位的社会关系之中。住宅专项维修资金管理关系正是这样的一种社会关系。

以专业的信托机构作为维修资金(基金)的管理人,就可以把政府部门从自己不擅长的资金管理事务中解放出来,专心履行监管职责;可以提升大量沉淀的维修资金的管理效率,从而提升居民的福利;可以明确管理人的责权义,确保资金的安全、便利使用。这样,所有人无法参与管理问题、政府部门的定位问题、基金的保值增值问题、管理人的责权义问题均可迎刃而解

目前,物业信托制1.0和2.0版本已经上线,3.0版本的落地仍然任重道远,需要面对大众和监管者的不解、误解和质疑,所以未来必然不是坦途。

但方向对了,往前走就是了!

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