美联储大放水，超低抵押贷款利率，让疫情下的美国购房火爆

纽约专栏作者：Thomas Wu

大疫情以来，最大的房屋建筑商ETF ITB从3月低点至今实现了+200%的回报，虽然涨幅比不少很多成长股，但是人家稳啊！

今年3月以来，它们都是每天1-2个点上楼梯，不带下台阶回撤的那种。

不过伴随着十年期国债利率近月的上行，疫情以来蓬勃发展的房地产市场最近稍显疲态：过往几周新的抵押贷款申请和再贷款申请数目大幅下降。下图是Mortgage News Daily 根据抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据编制的图表（数据每周一更）。

综合指数和再贷款指数自从2月初起一路下滑，尚未有止跌的态势。（对比30年期抵押贷款利率）

回首疫情以来，火爆的房地产市场已然成为典型的卖方市场，供不应求。主要特征：高房价，高销售，高开工和低库存。

主要归结于两大原因：

美联储大放水下带来了超低抵押贷款利率，刺激了购房的需求。
疫情引发了“城里人”的新需求：主要包括郊区等偏远地区（人口密度低）的房子和相对隔离的独立住宅。
从2020年的经济数据看，新屋成屋销售和新屋开工都远高于2019年水平，处于80%的高分位水平。然而自从今年2月十年期利率明显上行后，都开启了高台跳水。

市场担忧疫情终将过去，长期利率终将上行，这将一定程度打击需求端。

然而在德州的奥斯汀Austin，今年2月中到3月中，房屋的成交价竟然比挂牌价高出了7%。（42.8万VS 40万）这不仅仅是在德州一个州，亚特拉大州的很多房子都是至少挂牌价起步，很多卖价都要超过挂牌价5%-25%。不得不说，这是一个神奇的现象。

最近一周房市崩盘的言论开始逐渐在媒体中散布出来，至于很多崩盘言论所提到的会不会重蹈2008年的覆辙？

这里面还是有本质的区别的。上图可以看出，去年抵押贷款增加的来源主要是高信用人群，偿付能力高，并未发现次贷化的现象。

数据来源：

【1】兴业证券经济与金融研究院

【2】Zerohedge

【3】Mortgage News Daily / Mortgage Bankers Association

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